Détails du bien

VilleSaint-Étienne (42)

Surface49m²

Coût Total92 100€

Loyer Annuel6 544€

Rentabilité7.10%

Cashflow/mois-135€

Prix : 60 000 €

Surface : 49 m²

Prix au m² : 1 224,49 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 7

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 13, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au sein de la verdoyante copropriété du Portail Rouge, À vendre, appartement T2 de 49 m² situé au dernier étage d'une résidence avec ascenseur,

Le bien se compose d'une entrée avec rangement, d'une cuisine séparée, d'un salon lumineux donnant sur un balcon exposé plein ouest avec belle vue dégagée, ainsi que d'une chambre avec salle de bains.

Une cave et une place de parking complètent ce bien.

Appartement vendu avec locataire en place depuis 2005, offrant une stabilité locative idéale pour un investissement.

Environnement calme et agréable. Visites et renseignements Claire FERNANDES O6 62 O3 35 42

Ville : Saint-Étienne

Département : Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 42100

Total : 92 100€

Prix d'acquisition : 60 000€

Travaux : 27 300€

Valeur du bien : 87 300€

Frais de notaire : 4 800€

Coût estimé : 4 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 49m²

Loyer prédit : 11.13€/m²/mois

Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois

Loyer total estimé : 545€/mois

Loyer annuel estimé : 6544€/an

Fourchette totale : 413€ - 720€/mois

Fourchette annuelle : 4953€ - 8646€/an

Rentabilité brute :7.10%

Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.39%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 137,1 €/m²

Basé sur :365 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :55 718 €

Prix d'achat :60 000 €

Décote à l'achat :+4 282€ (+7.7%)

Marge achat-revente :-36 382€ (-65.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :92 100€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,79€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :26,10€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 475,89€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 837,57€

Coût de l'assurance :7 828,50€

Taxe foncière : 654,36€/an

Soit par mois : 54,53€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 150,00€/mois

Soit par an : 1 800,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 545,30€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 680,42€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-135,11€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 182 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 49 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 - Chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(557 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:6 000€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:3 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:8 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:300€
Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Salon:500€
Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 544 €/an

Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 973 €/an

Base de calcul : Emprunt de 92 100 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 313 €/an

Calcul : 26 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 654 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an

Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 040 €

Revenus locatifs : +6 544 €

Charges déductibles : -33 040 €

Résultat foncier Année 1 : -26 497 €(Déficit de 26 497 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 5 097 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 740 €/an

Revenus locatifs : +6 544 €

Charges déductibles : -5 740 €

Résultat foncier Années 2+ : 803 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5096.52 € reporté.

Prix d'achat du bien : 60 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 418 €/an

Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 544 €	33 043 €	2 976 €	-26 499 €	21 400 €	5 099 €	5 099 €
2	6 675 €	5 663 €	2 895 €	1 012 €	-	-	4 088 €
3	6 808 €	5 580 €	2 812 €	1 228 €	-	-	2 859 €
4	6 944 €	5 494 €	2 726 €	1 450 €	-	-	1 409 €
5	7 083 €	5 405 €	2 638 €	1 678 €	-	-	-
6	7 225 €	5 314 €	2 546 €	1 911 €	-	-	-
7	7 369 €	5 219 €	2 451 €	2 150 €	-	-	-
8	7 517 €	5 121 €	2 354 €	2 396 €	-	-	-
9	7 667 €	5 020 €	2 253 €	2 647 €	-	-	-
10	7 820 €	4 916 €	2 148 €	2 905 €	-	-	-
11	7 977 €	4 808 €	2 040 €	3 169 €	-	-	-
12	8 136 €	4 696 €	1 929 €	3 440 €	-	-	-
13	8 299 €	4 581 €	1 814 €	3 718 €	-	-	-
14	8 465 €	4 462 €	1 695 €	4 003 €	-	-	-
15	8 634 €	4 339 €	1 572 €	4 295 €	-	-	-
16	8 807 €	4 212 €	1 445 €	4 595 €	-	-	-
17	8 983 €	4 081 €	1 314 €	4 902 €	-	-	-
18	9 163 €	3 946 €	1 178 €	5 217 €	-	-	-
19	9 346 €	3 806 €	1 038 €	5 540 €	-	-	-
20	9 533 €	3 661 €	893 €	5 872 €	-	-	-
21	9 724 €	3 511 €	744 €	6 212 €	-	-	-
22	9 918 €	3 357 €	589 €	6 561 €	-	-	-
23	10 116 €	3 197 €	430 €	6 919 €	-	-	-
24	10 319 €	3 032 €	265 €	7 286 €	-	-	-
25	10 525 €	2 862 €	94 €	7 663 €	-	-	-
TOTAL	209 595 €	139 325 €	42 838 €	70 270 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 270 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 544 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 374 €	-6 420 €	+7 794 €
2	+1 374 €	0 €	+1 374 €
3	+1 374 €	0 €	+1 374 €
4	+1 374 €	0 €	+1 374 €
5	+1 374 €	+81 €	+1 293 €
6	+1 374 €	+573 €	+801 €
7	+1 374 €	+645 €	+729 €
8	+1 374 €	+719 €	+655 €
9	+1 374 €	+794 €	+580 €
10	+1 374 €	+871 €	+503 €
11	+1 374 €	+951 €	+423 €
12	+1 374 €	+1 032 €	+342 €
13	+1 374 €	+1 115 €	+259 €
14	+1 374 €	+1 201 €	+173 €
15	+1 374 €	+1 288 €	+86 €
16	+1 374 €	+1 378 €	-4 €
17	+1 374 €	+1 471 €	-97 €
18	+1 374 €	+1 565 €	-191 €
19	+1 374 €	+1 662 €	-288 €
20	+1 374 €	+1 762 €	-388 €
21	+1 374 €	+1 864 €	-490 €
22	+1 374 €	+1 968 €	-594 €
23	+1 374 €	+2 076 €	-702 €
24	+1 374 €	+2 186 €	-812 €
25	+1 374 €	+2 299 €	-925 €
Total	+34 350 €	+21 081 €	+13 269 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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