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Maison de ville 3 pièces 304 m²

VilleValdoie (90)
Surface304m²
Coût Total365 040€
Loyer Annuel37 401€
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+875€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 838,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Solide maison en pierres de 300 m², idéal investisseurs, familles nombreuses...)

Carine JOLY vous propose ce bien :

Cette maison est implantée sur un joli terrain de 13 ares clos et arboré.

Au rez de chaussée, dégagement, trois pièces (anciens bureaux), salle de réunion, wc, buanderie,, puis accès à un atelier disposant également d'une entrée indépendante, belle hauteur et combles aménageables. A l'étage, appartement type F5, cuisine, salle à manger, salon, deux chambres, salle d'eau wc..... Au deuxième étage, larges combles partiellement aménagées ainsi qu'un petit appartement à rénover.

Surfaces très intéressantes, belles dépendances, atelier, remise, garage... Travaux à prévoir mais la structure est en bon état. Enorme potentiel.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB2670280799 Date de réalisation du diagnostic : 22/10/2025

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.666275, 6.843381
Total : 365 040€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 89 640€
Valeur du bien : 344 640€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 3117€/mois
Loyer annuel estimé : 37401€/an
Fourchette totale : 2424€ - 4007€/mois
Fourchette annuelle : 29091€ - 48084€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,09 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :474 874 €
Prix d'achat :255 000 €
Décote à l'achat :-219 874€ (-46.3%)
Marge achat-revente :109 834€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 823,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :106,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 930,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 028,93€
Coût de l'assurance :31 941,00€
Taxe foncière : 3 740,08€/an
Soit par mois : 311,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 116,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 241,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :875,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 304 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 304 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et sols dans l'entrée, salle à manger et cave
Quantité: 60 m² (estimation des autres pièces)
Raison: État 2/5 visible - nécessite des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 640 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:18 240€
    Isolation combles: 304 m² × 60€/m² = 18240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:30 400€
    Remplacement fenêtres: 38 fenêtres × 800€ = 30400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète de la cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation complète de la salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation des chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement des autres pièces:3 000€
    Rafraîchissement: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 117 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 401 €/an
Calcul : 3 117 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 040 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 201 €
Revenus locatifs : +37 401 €
Charges déductibles : -107 201 €
Résultat foncier Année 1 : -69 801 €(Déficit de 69 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 561 €/an
Revenus locatifs : +37 401 €
Charges déductibles : -17 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48400.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 401 €107 213 €12 556 €-69 812 €21 400 €48 412 €48 412 €
238 149 €17 243 €12 226 €20 905 €--27 507 €
338 912 €16 902 €11 884 €22 010 €--5 497 €
439 690 €16 548 €11 531 €23 142 €---
540 484 €16 182 €11 165 €24 301 €---
641 294 €15 803 €10 786 €25 490 €---
742 119 €15 411 €10 393 €26 708 €---
842 962 €15 005 €9 987 €27 957 €---
943 821 €14 584 €9 566 €29 237 €---
1044 697 €14 149 €9 131 €30 549 €---
1145 591 €13 698 €8 680 €31 894 €---
1246 503 €13 231 €8 213 €33 272 €---
1347 433 €12 747 €7 730 €34 686 €---
1448 382 €12 247 €7 229 €36 135 €---
1549 350 €11 729 €6 711 €37 621 €---
1650 337 €11 192 €6 175 €39 144 €---
1751 343 €10 637 €5 619 €40 706 €---
1852 370 €10 062 €5 044 €42 308 €---
1953 418 €9 466 €4 449 €43 951 €---
2054 486 €8 850 €3 832 €45 636 €---
2155 576 €8 212 €3 194 €47 364 €---
2256 687 €7 551 €2 533 €49 136 €---
2357 821 €6 867 €1 849 €50 954 €---
2458 977 €6 158 €1 140 €52 819 €---
2560 157 €5 425 €407 €54 732 €---
TOTAL1 197 959 €397 112 €182 029 €800 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 800 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 854 €-6 420 €+14 274 €
2+7 854 €0 €+7 854 €
3+7 854 €0 €+7 854 €
4+7 854 €+5 293 €+2 561 €
5+7 854 €+7 290 €+564 €
6+7 854 €+7 647 €+207 €
7+7 854 €+8 013 €-159 €
8+7 854 €+8 387 €-533 €
9+7 854 €+8 771 €-917 €
10+7 854 €+9 165 €-1 311 €
11+7 854 €+9 568 €-1 714 €
12+7 854 €+9 982 €-2 128 €
13+7 854 €+10 406 €-2 552 €
14+7 854 €+10 840 €-2 986 €
15+7 854 €+11 286 €-3 432 €
16+7 854 €+11 743 €-3 889 €
17+7 854 €+12 212 €-4 358 €
18+7 854 €+12 693 €-4 839 €
19+7 854 €+13 185 €-5 331 €
20+7 854 €+13 691 €-5 837 €
21+7 854 €+14 209 €-6 355 €
22+7 854 €+14 741 €-6 887 €
23+7 854 €+15 286 €-7 432 €
24+7 854 €+15 846 €-7 992 €
25+7 854 €+16 420 €-8 566 €
Total+196 350 €+240 254 €+-43 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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