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Appartement 3 pièces 72 m²

VilleSevran (93)
Surface72m²
Coût Total187 660€
Loyer Annuel13 976€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 305,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 72 m²

À Sevran-Livry plein centre-ville devant la gare RER B et le futur métro ligne 16 du Grand Paris À Proximité du marché, des commerces et des écoles Au 1er étage avec 2 ascenseurs d'un immeuble parfaitement entretenu de 1974 Appartement type F3 de 72m2 + 1 grande terrasse de 17m2 + 1 balcon de 8m2 + 1 parking privé L'intérieur très lumineux comprend : une entrée, une buanderie, une cuisine séparée équipée (restera : frigo, lave-vaisselle, four, plaque de cuisson, hotte), un séjour qui donne sur le balcon, 2 chambres qui donnent sur la grande terrasse, wc séparés, une salle d'eau, un dressing. => l'un des rares appartements à avoir une grande terrasse en + du balcon dans cette résidence ! charges de copropriété : 235 euros par mois comprend: gardien, chauffage, eau chaude, eau froide, ascenseurs, entretien des parties communes taxe foncière : 1758 euros par année Pour plus d'informations, contactez David DORES

Surface : 72 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/12/2025

Consommation énergie primaire : 163 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 10581 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 970 € et 1 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.939860, 2.528207
Sevran Livry
RER B
Total : 187 660€
Prix d'acquisition : 166 000€
Travaux : 8 380€
Valeur du bien : 174 380€
Frais de notaire : 13 280€
Coût estimé : 13 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13976€/an
Fourchette totale : 936€ - 1450€/mois
Fourchette annuelle : 11227€ - 17399€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 208,97 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 046 €
Prix d'achat :166 000 €
Décote à l'achat :+6 954€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-28 614€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :75,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 009,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 673,64€
Coût de l'assurance :22 519,20€
Taxe foncière : 1 758,00€/an
Soit par mois : 146,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 235,00€/mois
Soit par an : 2 820,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 164,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 380 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Revêtement sol dans 2 chambres (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds dans 2 chambres (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds dans le salon (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 700€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): Douche 1000€, Lavabo 500€, WC 300€, Carrelage (mural et sol) 300€/m² × 5 = 1500€, Main d'œuvre: 3200€ (total 5500€)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds dans la cuisine (12 m²): 40€/m² × 12 = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 976 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 660 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 758 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 820 €/an
Calcul : 235 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 251 €
Revenus locatifs : +13 976 €
Charges déductibles : -20 251 €
Résultat foncier Année 1 : -6 275 €(Déficit de 6 275 €)
Imputable sur revenu global : 6 275 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 871 €/an
Revenus locatifs : +13 976 €
Charges déductibles : -11 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 105 €/an
Prix d'achat du bien : 166 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 900 €(65% de 166 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 924 €/an
Calcul : 107 900 € × 3,636% = 3 924 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 976 €20 257 €6 399 €-6 281 €6 281 €--
214 256 €11 709 €6 230 €2 547 €---
314 541 €11 534 €6 055 €3 007 €---
414 832 €11 353 €5 874 €3 479 €---
515 128 €11 166 €5 687 €3 962 €---
615 431 €10 972 €5 494 €4 459 €---
715 739 €10 772 €5 293 €4 968 €---
816 054 €10 564 €5 086 €5 490 €---
916 375 €10 350 €4 871 €6 026 €---
1016 703 €10 127 €4 648 €6 576 €---
1117 037 €9 897 €4 418 €7 140 €---
1217 378 €9 659 €4 180 €7 719 €---
1317 725 €9 412 €3 934 €8 313 €---
1418 080 €9 157 €3 679 €8 922 €---
1518 441 €8 893 €3 414 €9 548 €---
1618 810 €8 620 €3 141 €10 190 €---
1719 186 €8 337 €2 858 €10 849 €---
1819 570 €8 044 €2 565 €11 526 €---
1919 961 €7 741 €2 262 €12 221 €---
2020 361 €7 427 €1 948 €12 934 €---
2120 768 €7 102 €1 624 €13 666 €---
2221 183 €6 766 €1 288 €14 417 €---
2321 607 €6 418 €940 €15 189 €---
2422 039 €6 058 €579 €15 981 €---
2522 480 €5 686 €207 €16 794 €---
TOTAL447 662 €238 023 €92 674 €209 639 €6 281 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 884 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 935 €-1 884 €+4 819 €
2+2 935 €+764 €+2 171 €
3+2 935 €+902 €+2 033 €
4+2 935 €+1 044 €+1 891 €
5+2 935 €+1 189 €+1 746 €
6+2 935 €+1 338 €+1 597 €
7+2 935 €+1 490 €+1 445 €
8+2 935 €+1 647 €+1 288 €
9+2 935 €+1 808 €+1 127 €
10+2 935 €+1 973 €+962 €
11+2 935 €+2 142 €+793 €
12+2 935 €+2 316 €+619 €
13+2 935 €+2 494 €+441 €
14+2 935 €+2 677 €+258 €
15+2 935 €+2 864 €+71 €
16+2 935 €+3 057 €-122 €
17+2 935 €+3 255 €-320 €
18+2 935 €+3 458 €-523 €
19+2 935 €+3 666 €-731 €
20+2 935 €+3 880 €-945 €
21+2 935 €+4 100 €-1 165 €
22+2 935 €+4 325 €-1 390 €
23+2 935 €+4 557 €-1 622 €
24+2 935 €+4 794 €-1 859 €
25+2 935 €+5 038 €-2 103 €
Total+73 375 €+62 892 €+10 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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