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Appartement Rouen 3 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface75m²
Coût Total187 400€
Loyer Annuel10 514€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 13, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans une Résidence sécurisée et bien entretenue, entre la Matmut et la clinique Mathilde. Appartement F3 lumineux d'environ 75 m² au 7 ème étage avec ascenseurs. Comprenant, entée avec placards, cuisine indépendante, séjour-salon d'environ 21 m² avec balcon, salle de douches rénovée, et wc séparé. Menuiseries double vitrage récentes,voltes roulants électriques dans les chambres. Exposition SUD. Une cave et une place de parking en sous- sol sécurisée. A, 5 minutes à pied du métro et des lignes de bus F1 ET 27. 04AGENCE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER ROUEN Nous vous invitons à consulter les risques auxquels ce bien est exposé sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Nous rappelons que conformément à l'article l.561-5 du code monétaire et financier, la présentation de la pièce d'identité de tous les visiteurs sera demandée avant la visite. Nous vous remercions de faciliter cette démarche à votre conseiller Stéphane Plaza Immobilier qui vous accompagne dans votre projet de vie. Copropriété de 138 lots - dont 69 lots habitation. (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/253546.pdf

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.428635, 1.093237
Total : 187 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 176 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10514€/an
Fourchette totale : 688€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 8257€ - 13389€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 445,38€
Coût de l'assurance :16 397,50€
Taxe foncière : 1 051,43€/an
Soit par mois : 87,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer un éventuel chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 75 m² × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité pour 75 m² × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 514 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 561 €
Revenus locatifs : +10 514 €
Charges déductibles : -49 561 €
Résultat foncier Année 1 : -39 046 €(Déficit de 39 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 961 €/an
Revenus locatifs : +10 514 €
Charges déductibles : -7 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17646.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 514 €49 567 €6 259 €-39 052 €21 400 €17 652 €17 652 €
210 725 €7 800 €6 093 €2 924 €--14 728 €
310 939 €7 628 €5 920 €3 311 €--11 417 €
411 158 €7 449 €5 742 €3 708 €--7 708 €
511 381 €7 265 €5 558 €4 116 €--3 592 €
611 609 €7 074 €5 367 €4 534 €---
711 841 €6 877 €5 170 €4 964 €---
812 078 €6 673 €4 966 €5 405 €---
912 319 €6 462 €4 755 €5 857 €---
1012 566 €6 244 €4 536 €6 322 €---
1112 817 €6 018 €4 310 €6 799 €---
1213 073 €5 784 €4 077 €7 289 €---
1313 335 €5 543 €3 835 €7 792 €---
1413 601 €5 293 €3 585 €8 309 €---
1513 873 €5 034 €3 327 €8 839 €---
1614 151 €4 767 €3 060 €9 384 €---
1714 434 €4 491 €2 783 €9 943 €---
1814 723 €4 205 €2 497 €10 518 €---
1915 017 €3 909 €2 201 €11 108 €---
2015 317 €3 603 €1 896 €11 714 €---
2115 624 €3 286 €1 579 €12 337 €---
2215 936 €2 959 €1 252 €12 977 €---
2316 255 €2 621 €913 €13 634 €---
2416 580 €2 270 €563 €14 310 €---
2516 912 €1 908 €201 €15 003 €---
TOTAL336 775 €174 729 €90 445 €162 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 208 €-6 420 €+8 628 €
2+2 208 €0 €+2 208 €
3+2 208 €0 €+2 208 €
4+2 208 €0 €+2 208 €
5+2 208 €0 €+2 208 €
6+2 208 €+283 €+1 925 €
7+2 208 €+1 489 €+719 €
8+2 208 €+1 621 €+587 €
9+2 208 €+1 757 €+451 €
10+2 208 €+1 897 €+311 €
11+2 208 €+2 040 €+168 €
12+2 208 €+2 187 €+21 €
13+2 208 €+2 338 €-130 €
14+2 208 €+2 493 €-285 €
15+2 208 €+2 652 €-444 €
16+2 208 €+2 815 €-607 €
17+2 208 €+2 983 €-775 €
18+2 208 €+3 155 €-947 €
19+2 208 €+3 332 €-1 124 €
20+2 208 €+3 514 €-1 306 €
21+2 208 €+3 701 €-1 493 €
22+2 208 €+3 893 €-1 685 €
23+2 208 €+4 090 €-1 882 €
24+2 208 €+4 293 €-2 085 €
25+2 208 €+4 501 €-2 293 €
Total+55 200 €+48 614 €+6 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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