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Achat : Appartement (24000)

VillePérigueux (24)
Surface152m²
Coût Total244 308€
Loyer Annuel17 053€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 100 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 415,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 5 pièces, 4 chambres, 2 salles de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

L'élégance du centre-ville alliée au confort moderne. Situé dans un immeuble prestigieux de Périgueux, découvrez ce superbe appartement en duplex de 152 m². Véritable havre de paix, il est niché à deux pas de la place Francheville et des rues piétonnes. Au premier niveau de cet appartement, vous découvrirez un vaste séjour baigné de lumière naturelle grâce à de grandes ouvertures, une cuisine, une chambre ainsi qu'une salle d'eau et un WC, permettant ainsi une véritable vie de plain-pied. L'étage supérieur offre trois chambres spacieuses, une salle d'eau et un WC, ainsi qu'un espace buanderie. Cette configuration permet de préserver l'intimité de l'espace nuit à l'écart des pièces de vie principales. Fait rare pour l'ancien, ce bien bénéficie d'un DPE classé C, garantissant une excellente isolation et une parfaite maîtrise de vos consommations. Sortez de chez vous et profitez immédiatement du marché, des commerces de bouche, des écoles et de toute la vie culturelle périgourdine. Contactez-nous pour organiser une visite. Référence agence: 1868.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.185680, 0.719710
Total : 244 308€
Prix d'acquisition : 215 100€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 227 100€
Frais de notaire : 17 208€
Coût estimé : 17 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1421€/mois
Loyer annuel estimé : 17053€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1795€/mois
Fourchette annuelle : 13497€ - 21546€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 823,53 €/m²
Basé sur :371 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 177 €
Prix d'achat :215 100 €
Décote à l'achat :-62 077€ (-22.4%)
Marge achat-revente :32 869€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :71,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 285,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 865,25€
Coût de l'assurance :21 376,95€
Taxe foncière : 1 705,32€/an
Soit par mois : 142,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 421,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine fonctionnelle avec des éléments datés par une nouvelle cuisine équipée moderne.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture à rafraîchir pour moderniser l'espace.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 053 €/an
Calcul : 1 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 308 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 834 €
Revenus locatifs : +17 053 €
Charges déductibles : -22 834 €
Résultat foncier Année 1 : -5 781 €(Déficit de 5 781 €)
Imputable sur revenu global : 5 781 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 834 €/an
Revenus locatifs : +17 053 €
Charges déductibles : -10 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 219 €/an
Prix d'achat du bien : 215 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 815 €(65% de 215 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 084 €/an
Calcul : 139 815 € × 3,636% = 5 084 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 053 €22 842 €8 282 €-5 789 €5 789 €--
217 394 €10 623 €8 063 €6 771 €---
317 742 €10 396 €7 836 €7 346 €---
418 097 €10 162 €7 601 €7 935 €---
518 459 €9 919 €7 359 €8 540 €---
618 828 €9 668 €7 107 €9 160 €---
719 205 €9 408 €6 848 €9 797 €---
819 589 €9 139 €6 579 €10 450 €---
919 981 €8 861 €6 300 €11 120 €---
1020 380 €8 573 €6 012 €11 808 €---
1120 788 €8 275 €5 714 €12 513 €---
1221 203 €7 966 €5 406 €13 237 €---
1321 628 €7 647 €5 086 €13 981 €---
1422 060 €7 316 €4 756 €14 744 €---
1522 501 €6 975 €4 414 €15 527 €---
1622 951 €6 621 €4 060 €16 330 €---
1723 410 €6 255 €3 694 €17 156 €---
1823 879 €5 876 €3 316 €18 003 €---
1924 356 €5 484 €2 923 €18 872 €---
2024 843 €5 078 €2 518 €19 765 €---
2125 340 €4 658 €2 098 €20 682 €---
2225 847 €4 224 €1 663 €21 623 €---
2326 364 €3 774 €1 214 €22 590 €---
2426 891 €3 309 €749 €23 582 €---
2527 429 €2 827 €267 €24 601 €---
TOTAL546 218 €195 875 €119 865 €350 343 €5 789 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 737 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 581 €-1 737 €+5 318 €
2+3 581 €+2 031 €+1 550 €
3+3 581 €+2 204 €+1 377 €
4+3 581 €+2 381 €+1 200 €
5+3 581 €+2 562 €+1 019 €
6+3 581 €+2 748 €+833 €
7+3 581 €+2 939 €+642 €
8+3 581 €+3 135 €+446 €
9+3 581 €+3 336 €+245 €
10+3 581 €+3 542 €+39 €
11+3 581 €+3 754 €-173 €
12+3 581 €+3 971 €-390 €
13+3 581 €+4 194 €-613 €
14+3 581 €+4 423 €-842 €
15+3 581 €+4 658 €-1 077 €
16+3 581 €+4 899 €-1 318 €
17+3 581 €+5 147 €-1 566 €
18+3 581 €+5 401 €-1 820 €
19+3 581 €+5 662 €-2 081 €
20+3 581 €+5 930 €-2 349 €
21+3 581 €+6 205 €-2 624 €
22+3 581 €+6 487 €-2 906 €
23+3 581 €+6 777 €-3 196 €
24+3 581 €+7 075 €-3 494 €
25+3 581 €+7 380 €-3 799 €
Total+89 525 €+105 103 €+-15 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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