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Longère 6 pièces 120 m²

VilleVillemereuil (10)
Surface120m²
Coût Total186 560€
Loyer Annuel11 618€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 958,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère 6 pièces 120 m²

Amoureux de rénovation, saisissez l'opportunité de redonner vie à cette longère de caractère d'environ 120 m2 située dans un environnement privilégié. L'intérieur : Entrée par véranda, salon/séjour, cuisine, salle de bain et WC. Trois chambres. Les atouts : Dépendance attenante : 50 m2 à exploiter selon vos envies (extension, atelier, profession libérale). Extérieur : Terrain clos et arboré de 1 432 m2. Garage fermé de 25 m2. Un cadre de vie calme et verdoyant à proximité immédiate de Troyes. À visiter sans tarder pour projeter vos futurs travaux ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/06/2026

Consommation énergie primaire : 439 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 200 € et 3 020 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Villemereuil
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.198880, 4.088476
Total : 186 560€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 62 360€
Valeur du bien : 177 360€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11618€/an
Fourchette totale : 792€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 9510€ - 14195€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 887,42 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 490 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-111 490€ (-49.2%)
Marge achat-revente :39 930€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :69,96€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 979,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 181,14€
Coût de l'assurance :20 988,00€
Taxe foncière : 1 161,84€/an
Soit par mois : 96,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 968,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 360 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:960€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemereuil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 618 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 560 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 346 €
Revenus locatifs : +11 618 €
Charges déductibles : -70 346 €
Résultat foncier Année 1 : -58 727 €(Déficit de 58 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 986 €/an
Revenus locatifs : +11 618 €
Charges déductibles : -7 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37327.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 618 €70 352 €5 990 €-58 733 €21 400 €37 333 €37 333 €
211 851 €7 829 €5 828 €4 021 €--33 312 €
312 088 €7 662 €5 660 €4 426 €--28 886 €
412 329 €7 489 €5 487 €4 841 €--24 045 €
512 576 €7 310 €5 308 €5 266 €--18 779 €
612 828 €7 125 €5 124 €5 703 €--13 076 €
713 084 €6 934 €4 933 €6 150 €--6 926 €
813 346 €6 737 €4 736 €6 609 €--317 €
913 613 €6 533 €4 532 €7 079 €---
1013 885 €6 323 €4 322 €7 562 €---
1114 163 €6 106 €4 104 €8 057 €---
1214 446 €5 881 €3 880 €8 565 €---
1314 735 €5 649 €3 648 €9 086 €---
1415 030 €5 410 €3 408 €9 620 €---
1515 330 €5 162 €3 161 €10 168 €---
1615 637 €4 906 €2 905 €10 730 €---
1715 950 €4 642 €2 641 €11 307 €---
1816 269 €4 370 €2 368 €11 899 €---
1916 594 €4 088 €2 087 €12 506 €---
2016 926 €3 797 €1 795 €13 129 €---
2117 264 €3 496 €1 495 €13 768 €---
2217 610 €3 186 €1 184 €14 424 €---
2317 962 €2 865 €863 €15 097 €---
2418 321 €2 533 €532 €15 788 €---
2518 687 €2 191 €190 €16 496 €---
TOTAL372 139 €198 575 €86 181 €173 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 440 €-6 420 €+8 860 €
2+2 440 €0 €+2 440 €
3+2 440 €0 €+2 440 €
4+2 440 €0 €+2 440 €
5+2 440 €0 €+2 440 €
6+2 440 €0 €+2 440 €
7+2 440 €0 €+2 440 €
8+2 440 €0 €+2 440 €
9+2 440 €+2 029 €+411 €
10+2 440 €+2 269 €+171 €
11+2 440 €+2 417 €+23 €
12+2 440 €+2 569 €-129 €
13+2 440 €+2 726 €-286 €
14+2 440 €+2 886 €-446 €
15+2 440 €+3 050 €-610 €
16+2 440 €+3 219 €-779 €
17+2 440 €+3 392 €-952 €
18+2 440 €+3 570 €-1 130 €
19+2 440 €+3 752 €-1 312 €
20+2 440 €+3 939 €-1 499 €
21+2 440 €+4 130 €-1 690 €
22+2 440 €+4 327 €-1 887 €
23+2 440 €+4 529 €-2 089 €
24+2 440 €+4 736 €-2 296 €
25+2 440 €+4 949 €-2 509 €
Total+61 000 €+52 069 €+8 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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