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Chauny centre — F2 généreux de 73 m², lumineux, avec possibilité de 2e chambre

VilleChauny (02)
Surface73m²
Coût Total115 025€
Loyer Annuel9 962€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 164,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 2e étage d'un immeuble calme, à deux pas du centre-ville de Chauny, cet appartement de 73 m² est l'un de ces F2 qu'on ne trouve pas souvent : grand, lumineux, bien agencé, et avec de vraies possibilités d'évolution. Le séjour offre un bel espace de vie, la chambre est séparée, la cuisine et la salle de bains récemment rénovée sont fonctionnelles, les WC indépendants. Un cagibi intégré et une cave en sous-sol s'ajoutent pour le rangement — un confort appréciable au quotidien. Avec 73 m², la configuration laisse la place d'envisager une deuxième chambre, pour un enfant, un bureau ou une chambre d'amis. L'emplacement est un vrai atout : le centre-ville, le parc des Promenades et la gare routière sont accessibles à pied, la résidence accueille un cabinet médical et un pédiatre sur place, et le stationnement est facile à proximité immédiate. Un bien qui conviendra à un jeune couple cherchant un premier logement confortable et bien situé, ou à ceux qui anticipent déjà l'arrivée d'un enfant ou souhaitent disposer d'un espace de télétravail sans devoir déménager. Proposé à 85 000 €.

Ville : Chauny
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02300
Coordonnées : 49.615310, 3.218300
Total : 115 025€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 23 225€
Valeur du bien : 108 225€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 14.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9962€/an
Fourchette totale : 666€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7995€ - 12412€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 945,12 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 993 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-56 993€ (-40.1%)
Marge achat-revente :26 968€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 025€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :46,01€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 608,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 865,70€
Coût de l'assurance :13 803,00€
Taxe foncière : 996,18€/an
Soit par mois : 83,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 225 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 250€ = 2000€ (incluant peinture et plomberie si nécessaire)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€ = 600€ (incluant peinture et vérification plomberie)
  • Chambres:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€ = 300€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:625€
    Peinture salon: 25 m² × 25€ = 625€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chauny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 962 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 025 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 225 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 509 €
Revenus locatifs : +9 962 €
Charges déductibles : -28 509 €
Résultat foncier Année 1 : -18 547 €(Déficit de 18 547 €)
Imputable sur revenu global : 18 547 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 284 €/an
Revenus locatifs : +9 962 €
Charges déductibles : -5 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 678 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 962 €28 512 €3 739 €-18 551 €18 551 €--
210 161 €5 187 €3 638 €4 974 €---
310 364 €5 083 €3 534 €5 282 €---
410 572 €4 975 €3 427 €5 597 €---
510 783 €4 864 €3 315 €5 919 €---
610 999 €4 749 €3 201 €6 250 €---
711 219 €4 630 €3 082 €6 589 €---
811 443 €4 507 €2 959 €6 936 €---
911 672 €4 381 €2 832 €7 291 €---
1011 905 €4 250 €2 701 €7 656 €---
1112 143 €4 114 €2 566 €8 029 €---
1212 386 €3 974 €2 426 €8 412 €---
1312 634 €3 830 €2 281 €8 804 €---
1412 887 €3 680 €2 132 €9 207 €---
1513 144 €3 526 €1 977 €9 619 €---
1613 407 €3 366 €1 818 €10 041 €---
1713 675 €3 201 €1 653 €10 474 €---
1813 949 €3 031 €1 482 €10 918 €---
1914 228 €2 855 €1 306 €11 373 €---
2014 512 €2 673 €1 124 €11 840 €---
2114 803 €2 484 €936 €12 318 €---
2215 099 €2 290 €742 €12 809 €---
2315 401 €2 089 €541 €13 311 €---
2415 709 €1 882 €333 €13 827 €---
2516 023 €1 667 €119 €14 356 €---
TOTAL319 079 €115 798 €53 866 €203 281 €18 551 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 565 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 092 €-5 565 €+7 657 €
2+2 092 €+1 492 €+600 €
3+2 092 €+1 585 €+507 €
4+2 092 €+1 679 €+413 €
5+2 092 €+1 776 €+316 €
6+2 092 €+1 875 €+217 €
7+2 092 €+1 977 €+115 €
8+2 092 €+2 081 €+11 €
9+2 092 €+2 187 €-95 €
10+2 092 €+2 297 €-205 €
11+2 092 €+2 409 €-317 €
12+2 092 €+2 524 €-432 €
13+2 092 €+2 641 €-549 €
14+2 092 €+2 762 €-670 €
15+2 092 €+2 886 €-794 €
16+2 092 €+3 012 €-920 €
17+2 092 €+3 142 €-1 050 €
18+2 092 €+3 275 €-1 183 €
19+2 092 €+3 412 €-1 320 €
20+2 092 €+3 552 €-1 460 €
21+2 092 €+3 695 €-1 603 €
22+2 092 €+3 843 €-1 751 €
23+2 092 €+3 993 €-1 901 €
24+2 092 €+4 148 €-2 056 €
25+2 092 €+4 307 €-2 215 €
Total+52 300 €+60 984 €+-8 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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