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Maison 3 pièce(s) avec travaux Aiguillon

VilleAiguillon (47)
Surface87m²
Coût Total107 180€
Loyer Annuel7 845€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 586,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 3 pièces, 2 chambres, 69 m² de terrain, Climatisation, Toilettes séparées

Maison de ville comprenant en rez-de-chaussée, entrée, véranda, cuisine, toilettes et séjour, à l'étage 2 chambres, salle de bains. Idéale premier achat ou locatif ! Travaux à prévoir. A visiter rapidement Contact : (8.51 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Véronique Messines (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Agen.

Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.283810, 0.337679
Total : 107 180€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 103 100€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7845€/an
Fourchette totale : 515€ - 830€/mois
Fourchette annuelle : 6180€ - 9958€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,1 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 715 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :-56 715€ (-52.7%)
Marge achat-revente :535€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 071,20€
Coût de l'assurance :9 378,25€
Taxe foncière : 784,51€/an
Soit par mois : 65,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - revêtement usé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et sols en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15 000€/cuisine = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salon - Rénovation complète:2 400€
    Revêtement de sol: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 1320€
  • Chambres - Rénovation complète:4 200€
    Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 845 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 857 €
Revenus locatifs : +7 845 €
Charges déductibles : -56 857 €
Résultat foncier Année 1 : -49 012 €(Déficit de 49 012 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 612 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 757 €/an
Revenus locatifs : +7 845 €
Charges déductibles : -4 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27612.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 845 €56 861 €3 601 €-49 016 €21 400 €27 616 €27 616 €
28 002 €4 665 €3 506 €3 337 €--24 279 €
38 162 €4 566 €3 407 €3 596 €--20 683 €
48 325 €4 464 €3 304 €3 861 €--16 822 €
58 492 €4 358 €3 198 €4 134 €--12 688 €
68 662 €4 249 €3 089 €4 413 €--8 275 €
78 835 €4 135 €2 976 €4 700 €--3 576 €
89 012 €4 018 €2 858 €4 993 €---
99 192 €3 897 €2 737 €5 295 €---
109 376 €3 771 €2 612 €5 604 €---
119 563 €3 642 €2 482 €5 922 €---
129 754 €3 507 €2 348 €6 247 €---
139 949 €3 368 €2 209 €6 581 €---
1410 148 €3 225 €2 065 €6 924 €---
1510 351 €3 076 €1 916 €7 275 €---
1610 558 €2 922 €1 762 €7 636 €---
1710 770 €2 763 €1 603 €8 007 €---
1810 985 €2 598 €1 439 €8 387 €---
1911 205 €2 428 €1 268 €8 777 €---
2011 429 €2 252 €1 092 €9 177 €---
2111 657 €2 070 €910 €9 588 €---
2211 891 €1 881 €721 €10 009 €---
2312 128 €1 686 €526 €10 442 €---
2412 371 €1 484 €325 €10 887 €---
2512 618 €1 275 €116 €11 343 €---
TOTAL251 280 €133 162 €52 071 €118 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 647 €-6 420 €+8 067 €
2+1 647 €0 €+1 647 €
3+1 647 €0 €+1 647 €
4+1 647 €0 €+1 647 €
5+1 647 €0 €+1 647 €
6+1 647 €0 €+1 647 €
7+1 647 €0 €+1 647 €
8+1 647 €+425 €+1 222 €
9+1 647 €+1 588 €+59 €
10+1 647 €+1 681 €-34 €
11+1 647 €+1 776 €-129 €
12+1 647 €+1 874 €-227 €
13+1 647 €+1 974 €-327 €
14+1 647 €+2 077 €-430 €
15+1 647 €+2 183 €-536 €
16+1 647 €+2 291 €-644 €
17+1 647 €+2 402 €-755 €
18+1 647 €+2 516 €-869 €
19+1 647 €+2 633 €-986 €
20+1 647 €+2 753 €-1 106 €
21+1 647 €+2 876 €-1 229 €
22+1 647 €+3 003 €-1 356 €
23+1 647 €+3 133 €-1 486 €
24+1 647 €+3 266 €-1 619 €
25+1 647 €+3 403 €-1 756 €
Total+41 175 €+35 435 €+5 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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