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BELFORT Jaures- 19m² - POUR PROFESSIONNELS UNIQUEMENT

VilleBelfort (90)
Surface19m²
Coût Total33 600€
Loyer Annuel2 707€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 20 000 €
Surface : 19 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 19m² en copropriété - État brut de déconstruction - Investisseurs/Professionnels

Bien acquis pour démolition sélective et rénovation complète.

Petit immeuble de 6 appartements seulement.

État du bien :

Revêtements de sol à enlever entièrement

Plafonds suspendus à retirer Cloisons partiellement démolies Salle d'eau à reconstruire de zéro (tuyauterie, carrelage, sanitaires) Électricité : compteur individuel (point de départ pour nouvelle installation)

Peintures/enduits : à refaire sur la totalité des murs

Avantages : Petit collectif (6 appartements) = gestion saine et charges modérées Compteur électrique individuel = flexibilité totale pour votre projet

Ce bien n'est PAS : Une rénovation cosmétique Un projet clé en main Adapté aux bricoleurs du dimanche Visitable en 5 minutes

Attention les banques ne financerons pas des montants si faible

Prix a débattre

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.653490, 6.849520
Total : 33 600€
Prix d'acquisition : 20 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 32 000€
Frais de notaire : 1 600€
Coût estimé : 1 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 19m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 226€/mois
Loyer annuel estimé : 2707€/an
Fourchette totale : 180€ - 282€/mois
Fourchette annuelle : 2162€ - 3388€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 196,72 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :22 738 €
Prix d'achat :20 000 €
Décote à l'achat :-2 738€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-10 862€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :33 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :164,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :9,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 173,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :15 628,04€
Coût de l'assurance :2 940,00€
Taxe foncière : 270,68€/an
Soit par mois : 22,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 225,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 196,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur ou chaudière à condensation) pour répondre aux normes énergétiques.
Quantité: 1 système pour 19 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, évier, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : reconstruction de la salle d'eau, plomberie, carrelage, sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (estimation 4 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite reconstruction complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs et du sol dans la chambre : revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: chambre complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: salon complet (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans tout l'appartement.
Quantité: 19 m²
Raison: Peintures à refaire sur la totalité des murs
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité : installation d'un nouveau tableau électrique et mise à la terre.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité à refaire, compteur individuel présent

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 707 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 33 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 118 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 473 €
Revenus locatifs : +2 707 €
Charges déductibles : -13 473 €
Résultat foncier Année 1 : -10 766 €(Déficit de 10 766 €)
Imputable sur revenu global : 10 766 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 473 €/an
Revenus locatifs : +2 707 €
Charges déductibles : -1 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 234 €/an
Prix d'achat du bien : 20 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 13 000 €(65% de 20 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 473 €/an
Calcul : 13 000 € × 3,636% = 473 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 707 €13 474 €1 086 €-10 767 €10 767 €--
22 761 €1 445 €1 056 €1 316 €---
32 816 €1 414 €1 026 €1 402 €---
42 873 €1 383 €995 €1 490 €---
52 930 €1 351 €962 €1 579 €---
62 989 €1 317 €929 €1 671 €---
73 048 €1 283 €894 €1 766 €---
83 109 €1 247 €859 €1 862 €---
93 171 €1 210 €822 €1 961 €---
103 235 €1 172 €784 €2 063 €---
113 300 €1 133 €744 €2 167 €---
123 366 €1 092 €704 €2 274 €---
133 433 €1 050 €662 €2 383 €---
143 502 €1 007 €618 €2 495 €---
153 572 €962 €573 €2 610 €---
163 643 €915 €527 €2 728 €---
173 716 €868 €479 €2 848 €---
183 790 €818 €430 €2 972 €---
193 866 €767 €379 €3 099 €---
203 943 €714 €326 €3 229 €---
214 022 €660 €271 €3 363 €---
224 103 €603 €215 €3 499 €---
234 185 €545 €157 €3 640 €---
244 268 €485 €97 €3 784 €---
254 354 €423 €34 €3 931 €---
TOTAL86 701 €37 335 €15 628 €49 366 €10 767 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 230 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+568 €-3 230 €+3 798 €
2+568 €+395 €+173 €
3+568 €+421 €+147 €
4+568 €+447 €+121 €
5+568 €+474 €+94 €
6+568 €+501 €+67 €
7+568 €+530 €+38 €
8+568 €+559 €+9 €
9+568 €+588 €-20 €
10+568 €+619 €-51 €
11+568 €+650 €-82 €
12+568 €+682 €-114 €
13+568 €+715 €-147 €
14+568 €+749 €-181 €
15+568 €+783 €-215 €
16+568 €+818 €-250 €
17+568 €+855 €-287 €
18+568 €+892 €-324 €
19+568 €+930 €-362 €
20+568 €+969 €-401 €
21+568 €+1 009 €-441 €
22+568 €+1 050 €-482 €
23+568 €+1 092 €-524 €
24+568 €+1 135 €-567 €
25+568 €+1 179 €-611 €
Total+14 200 €+14 810 €+-610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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