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Détails du bien

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface101m²
Coût Total194 730€
Loyer Annuel12 805€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 237,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Agréable maison de village, sans vis-à-vis, 5km de Cahors, 17km de l'autoroute. Elle se compose comme suit:

  • Le rez-de-chaussée accueille deux chambres de 9.50 et 15m2
  • Au 1er étage une entrée de 3m2 ouvre sur une lumineuse pièce de vie de 51m2 avec cuisine ouverte à aménager, cheminée insert bois, climatisation réversible, et WC.
  • Au deuxième étage, une troisième chambre de 18m2 avec balcon, salle d'eau avec douche et WC, donnant sur une petite terrasse.
  • Au 1er étage se trouve également une agréable terrasse de 37 m2, sans vis-à-vis avec jolie vue dégagée. Les menuiseries sont neuves. La maison nécessite des travaux mais est habitable en l'état. Idéal investissement locatif ou première acquisition.
Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 194 730€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 59 730€
Valeur du bien : 184 730€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12805€/an
Fourchette totale : 845€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10134€ - 16179€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 740,35€
Coût de l'assurance :17 038,87€
Taxe foncière : 1 280,48€/an
Soit par mois : 106,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 067,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43.5 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 51 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 730 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 040€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 40€/m² = 4040€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€/fenêtre = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3250€ = 3250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol 3 chambres: 43.5 m² × 60€/m² = 2610€, Main d'œuvre: 390€
  • Salon:2 040€
    Peinture salon: 51 m² × 40€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 805 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 730 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 113 €
Revenus locatifs : +12 805 €
Charges déductibles : -68 113 €
Résultat foncier Année 1 : -55 308 €(Déficit de 55 308 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 908 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 383 €/an
Revenus locatifs : +12 805 €
Charges déductibles : -8 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33907.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 805 €68 119 €6 427 €-55 314 €21 400 €33 914 €33 914 €
213 061 €8 217 €6 255 €4 844 €--29 070 €
313 322 €8 039 €6 077 €5 283 €--23 787 €
413 589 €7 855 €5 893 €5 733 €--18 053 €
513 860 €7 665 €5 703 €6 195 €--11 858 €
614 138 €7 468 €5 506 €6 669 €--5 189 €
714 420 €7 265 €5 303 €7 155 €---
814 709 €7 055 €5 093 €7 654 €---
915 003 €6 838 €4 876 €8 165 €---
1015 303 €6 613 €4 651 €8 690 €---
1115 609 €6 381 €4 419 €9 228 €---
1215 921 €6 141 €4 179 €9 780 €---
1316 240 €5 892 €3 930 €10 347 €---
1416 564 €5 636 €3 674 €10 929 €---
1516 896 €5 370 €3 408 €11 525 €---
1617 234 €5 096 €3 134 €12 138 €---
1717 578 €4 812 €2 850 €12 766 €---
1817 930 €4 519 €2 557 €13 411 €---
1918 288 €4 216 €2 254 €14 073 €---
2018 654 €3 902 €1 940 €14 752 €---
2119 027 €3 578 €1 616 €15 449 €---
2219 408 €3 243 €1 281 €16 165 €---
2319 796 €2 896 €934 €16 900 €---
2420 192 €2 538 €576 €17 654 €---
2520 596 €2 167 €205 €18 428 €---
TOTAL410 142 €201 521 €92 740 €208 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 689 €-6 420 €+9 109 €
2+2 689 €0 €+2 689 €
3+2 689 €0 €+2 689 €
4+2 689 €0 €+2 689 €
5+2 689 €0 €+2 689 €
6+2 689 €0 €+2 689 €
7+2 689 €+590 €+2 099 €
8+2 689 €+2 296 €+393 €
9+2 689 €+2 450 €+239 €
10+2 689 €+2 607 €+82 €
11+2 689 €+2 768 €-79 €
12+2 689 €+2 934 €-245 €
13+2 689 €+3 104 €-415 €
14+2 689 €+3 279 €-590 €
15+2 689 €+3 458 €-769 €
16+2 689 €+3 641 €-952 €
17+2 689 €+3 830 €-1 141 €
18+2 689 €+4 023 €-1 334 €
19+2 689 €+4 222 €-1 533 €
20+2 689 €+4 426 €-1 737 €
21+2 689 €+4 635 €-1 946 €
22+2 689 €+4 850 €-2 161 €
23+2 689 €+5 070 €-2 381 €
24+2 689 €+5 296 €-2 607 €
25+2 689 €+5 529 €-2 840 €
Total+67 225 €+62 586 €+4 639 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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