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Maison mitoyenne avec vue sur le Lot

Bien expiré
VilleFumel (47)
Surface70m²
Coût Total138 780€
Loyer Annuel6 249€
Rentabilité4.50%
Cashflow/mois-255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Maison mitoyenne d'un seul côté à rénover sur 3 étages, dans une rue calme qui va devenir piétonne. Maison de 70m2 sur 3 niveaux : La pièce de vie avec coin cuisine est de plain pied avec une salle de bain et un balcon avec une vue totalement dégagée. Un escalier dessert l'étage. Sur le palier nous retrouvons un WC puis deux chambres indépendantes. Un autre escalier descend sur une autre pièce qui peut-être un salon ou une 3ème chambre avec une porte qui donne sur un pallier extérieur, côté Lot. Une petite pièce indépendante se trouve sur ce pallier extérieur qui pourrait servir de local à vélo ou qui pourrait être rattaché à la maison. Vous rechercher une maison de ville à rénover pour un investissement locatif ? Contactez nous sans plus tarder pour la visiter. - https://www.ladresse.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/280765.pdf

Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.495083, 0.968328
Total : 138 780€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 78 300€
Valeur du bien : 134 300€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 521€/mois
Loyer annuel estimé : 6249€/an
Fourchette totale : 394€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 4730€ - 8257€/an
Rentabilité brute :4.50%
Fourchette de rentabilité :3.41% - 5.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 094,11€
Coût de l'assurance :12 143,25€
Taxe foncière : 624,92€/an
Soit par mois : 52,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 520,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 300 €(1 119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant tous les travaux)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 15000€ = 15000€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 249 €/an
Calcul : 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 780 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 986 €
Revenus locatifs : +6 249 €
Charges déductibles : -83 986 €
Résultat foncier Année 1 : -77 737 €(Déficit de 77 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 686 €/an
Revenus locatifs : +6 249 €
Charges déductibles : -5 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56337.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 249 €83 991 €4 580 €-77 742 €21 400 €56 342 €56 342 €
26 374 €5 568 €4 458 €806 €--55 536 €
36 502 €5 442 €4 331 €1 060 €--54 476 €
46 632 €5 310 €4 200 €1 321 €--53 154 €
56 764 €5 175 €4 064 €1 589 €--51 565 €
66 900 €5 035 €3 924 €1 865 €--49 700 €
77 038 €4 890 €3 779 €2 148 €--47 553 €
87 178 €4 740 €3 630 €2 438 €--45 115 €
97 322 €4 585 €3 475 €2 737 €--42 378 €
107 468 €4 425 €3 315 €3 043 €--39 335 €
117 618 €4 260 €3 149 €3 358 €--35 977 €
127 770 €4 089 €2 978 €3 681 €---
137 926 €3 912 €2 801 €4 014 €---
148 084 €3 729 €2 618 €4 355 €---
158 246 €3 540 €2 429 €4 706 €---
168 411 €3 344 €2 233 €5 066 €---
178 579 €3 142 €2 031 €5 437 €---
188 750 €2 933 €1 822 €5 818 €---
198 925 €2 717 €1 606 €6 209 €---
209 104 €2 493 €1 383 €6 611 €---
219 286 €2 262 €1 152 €7 024 €---
229 472 €2 023 €913 €7 448 €---
239 661 €1 776 €666 €7 885 €---
249 854 €1 521 €410 €8 333 €---
2510 052 €1 257 €146 €8 794 €---
TOTAL200 165 €172 160 €66 094 €28 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 28 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 312 €-6 420 €+7 732 €
2+1 312 €0 €+1 312 €
3+1 312 €0 €+1 312 €
4+1 312 €0 €+1 312 €
5+1 312 €0 €+1 312 €
6+1 312 €0 €+1 312 €
7+1 312 €0 €+1 312 €
8+1 312 €0 €+1 312 €
9+1 312 €0 €+1 312 €
10+1 312 €0 €+1 312 €
11+1 312 €0 €+1 312 €
12+1 312 €+1 104 €+208 €
13+1 312 €+1 204 €+108 €
14+1 312 €+1 307 €+5 €
15+1 312 €+1 412 €-100 €
16+1 312 €+1 520 €-208 €
17+1 312 €+1 631 €-319 €
18+1 312 €+1 745 €-433 €
19+1 312 €+1 863 €-551 €
20+1 312 €+1 983 €-671 €
21+1 312 €+2 107 €-795 €
22+1 312 €+2 235 €-923 €
23+1 312 €+2 365 €-1 053 €
24+1 312 €+2 500 €-1 188 €
25+1 312 €+2 638 €-1 326 €
Total+32 800 €+19 194 €+13 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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