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Pavillon 5 pièces 134 m²

Bien expiré
VilleArgenton-sur-Creuse (36)
Surface134m²
Coût Total169 920€
Loyer Annuel11 503€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 106 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 791,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 5 pièces 134 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial GUILBAUD et associé vous proposent : Pavillon à vendre - ARGENTON SUR CREUSE (36200)

Pavillon sur sous-sol comprenant: 3 chbs, SAM, salon, cuisine aménagée, salle d'eau, wc

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude GUILBAUD et associé - Notaires à Saint-Marcel - N° SIRET : 51147233400040

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Surface : 134 m²

Ville : Argenton-sur-Creuse
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.574507, 1.449658
Total : 169 920€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 55 440€
Valeur du bien : 161 440€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11503€/an
Fourchette totale : 777€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 9325€ - 14191€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :836,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :49,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 885,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 924,57€
Coût de l'assurance :14 868,00€
Taxe foncière : 1 150,35€/an
Soit par mois : 95,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 134 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photos fournies, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photos fournies, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais encombré
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 440 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€ = 15000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:8 040€
    Isolation toiture/combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage (80€/m²) = 320€, 1 douche (1500€), 1 lavabo (500€), 1 WC (400€), Plomberie et électricité (2800€) = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture et petits travaux: 10 m² × 60€/m² = 600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 503 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 788 €
Revenus locatifs : +11 503 €
Charges déductibles : -62 788 €
Résultat foncier Année 1 : -51 284 €(Déficit de 51 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 348 €/an
Revenus locatifs : +11 503 €
Charges déductibles : -7 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29884.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 503 €62 793 €5 608 €-51 290 €21 400 €29 890 €29 890 €
211 734 €7 203 €5 458 €4 531 €--25 359 €
311 968 €7 048 €5 303 €4 920 €--20 439 €
412 208 €6 887 €5 142 €5 320 €--15 118 €
512 452 €6 721 €4 976 €5 730 €--9 388 €
612 701 €6 550 €4 805 €6 151 €--3 237 €
712 955 €6 373 €4 627 €6 582 €---
813 214 €6 189 €4 444 €7 025 €---
913 478 €6 000 €4 255 €7 479 €---
1013 748 €5 804 €4 058 €7 944 €---
1114 023 €5 601 €3 856 €8 422 €---
1214 303 €5 391 €3 646 €8 912 €---
1314 589 €5 175 €3 430 €9 414 €---
1414 881 €4 951 €3 206 €9 930 €---
1515 179 €4 719 €2 974 €10 459 €---
1615 482 €4 480 €2 735 €11 002 €---
1715 792 €4 232 €2 487 €11 560 €---
1816 108 €3 976 €2 231 €12 131 €---
1916 430 €3 712 €1 967 €12 718 €---
2016 758 €3 438 €1 693 €13 320 €---
2117 094 €3 155 €1 410 €13 938 €---
2217 435 €2 863 €1 118 €14 573 €---
2317 784 €2 560 €815 €15 224 €---
2418 140 €2 248 €502 €15 892 €---
2518 503 €1 924 €179 €16 578 €---
TOTAL368 459 €179 991 €80 925 €188 468 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416 €-6 420 €+8 836 €
2+2 416 €0 €+2 416 €
3+2 416 €0 €+2 416 €
4+2 416 €0 €+2 416 €
5+2 416 €0 €+2 416 €
6+2 416 €0 €+2 416 €
7+2 416 €+1 004 €+1 412 €
8+2 416 €+2 107 €+309 €
9+2 416 €+2 244 €+172 €
10+2 416 €+2 383 €+33 €
11+2 416 €+2 527 €-111 €
12+2 416 €+2 674 €-258 €
13+2 416 €+2 824 €-408 €
14+2 416 €+2 979 €-563 €
15+2 416 €+3 138 €-722 €
16+2 416 €+3 301 €-885 €
17+2 416 €+3 468 €-1 052 €
18+2 416 €+3 639 €-1 223 €
19+2 416 €+3 815 €-1 399 €
20+2 416 €+3 996 €-1 580 €
21+2 416 €+4 182 €-1 766 €
22+2 416 €+4 372 €-1 956 €
23+2 416 €+4 567 €-2 151 €
24+2 416 €+4 768 €-2 352 €
25+2 416 €+4 974 €-2 558 €
Total+60 400 €+56 540 €+3 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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