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Terrain avec maison neuf à vendre

VilleAgde (34)
Surface170m²
Coût Total323 980€
Loyer Annuel23 215€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 266 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 564,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 80 m²), 4 chambres, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Agde proche du cinéma, belle vigneronne de 170m2 offrant : Au 1er étage : un grand séjour/cuisine de 80m2, une véranda de 24m2 donnant sur une terrasse de 43m2,une salle d'eau avec WC Au 2èm étage : le secteur nuit avec 4 grandes cambres de 2x14, 16 et 13 m2, un dressing de 5m2, et une salle d'eau wc de 8m2 Au RDC : un grand garage 80m2 accueil 3 ou 4 véhicules ou des espaces loisirs Cette belle bâtisse de charme offre de multiples possibilités de rénovation et d'aménagement pour en faire un lieu d'exception au goût de chacun Située proche du cœur commerçant d'Agde à proximité de tous les services mais au calme, près la promenade de l'Hérault c'est une occasion de vivre dans un lieu de charme, tout en étant au cœur de la vie active d'Agde, Une opportunité à saisir dans un quartier très sympa Pour tout contact : frédéric Ronceray R-Immobiler O 674 638 867 f.ronceray( arobase)

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.311506, 3.472504
Total : 323 980€
Prix d'acquisition : 266 000€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 302 700€
Frais de notaire : 21 280€
Coût estimé : 21 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1935€/mois
Loyer annuel estimé : 23215€/an
Fourchette totale : 1490€ - 2512€/mois
Fourchette annuelle : 17880€ - 30142€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 006,33 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :341 076 €
Prix d'achat :266 000 €
Décote à l'achat :-75 076€ (-22.0%)
Marge achat-revente :17 096€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :323 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 621,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :94,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 716,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 596,07€
Coût de l'assurance :28 348,25€
Taxe foncière : 2 321,50€/an
Soit par mois : 193,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 909,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - Salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²): 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système de plomberie: 1200€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 215 €/an
Calcul : 1 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 323 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 134 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 353 €
Revenus locatifs : +23 215 €
Charges déductibles : -51 353 €
Résultat foncier Année 1 : -28 138 €(Déficit de 28 138 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 653 €/an
Revenus locatifs : +23 215 €
Charges déductibles : -14 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17437.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 266 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 900 €(65% de 266 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 287 €/an
Calcul : 172 900 € × 3,636% = 6 287 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 215 €51 363 €11 208 €-28 148 €10 700 €17 448 €17 448 €
223 679 €14 370 €10 914 €9 310 €--8 138 €
324 153 €14 065 €10 610 €10 087 €---
424 636 €13 751 €10 295 €10 885 €---
525 129 €13 425 €9 969 €11 704 €---
625 631 €13 087 €9 631 €12 544 €---
726 144 €12 737 €9 282 €13 407 €---
826 667 €12 375 €8 920 €14 292 €---
927 200 €12 000 €8 545 €15 200 €---
1027 744 €11 612 €8 156 €16 132 €---
1128 299 €11 210 €7 754 €17 089 €---
1228 865 €10 793 €7 338 €18 072 €---
1329 442 €10 362 €6 906 €19 080 €---
1430 031 €9 915 €6 460 €20 116 €---
1530 632 €9 453 €5 997 €21 179 €---
1631 244 €8 974 €5 518 €22 271 €---
1731 869 €8 478 €5 022 €23 391 €---
1832 507 €7 964 €4 509 €24 542 €---
1933 157 €7 432 €3 977 €25 724 €---
2033 820 €6 882 €3 426 €26 938 €---
2134 496 €6 311 €2 856 €28 185 €---
2235 186 €5 721 €2 265 €29 466 €---
2335 890 €5 109 €1 653 €30 781 €---
2436 608 €4 475 €1 020 €32 132 €---
2537 340 €3 819 €364 €33 520 €---
TOTAL743 584 €285 682 €162 596 €457 902 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 875 €-3 210 €+8 085 €
2+4 875 €0 €+4 875 €
3+4 875 €+585 €+4 290 €
4+4 875 €+3 266 €+1 609 €
5+4 875 €+3 511 €+1 364 €
6+4 875 €+3 763 €+1 112 €
7+4 875 €+4 022 €+853 €
8+4 875 €+4 288 €+587 €
9+4 875 €+4 560 €+315 €
10+4 875 €+4 840 €+35 €
11+4 875 €+5 127 €-252 €
12+4 875 €+5 422 €-547 €
13+4 875 €+5 724 €-849 €
14+4 875 €+6 035 €-1 160 €
15+4 875 €+6 354 €-1 479 €
16+4 875 €+6 681 €-1 806 €
17+4 875 €+7 017 €-2 142 €
18+4 875 €+7 363 €-2 488 €
19+4 875 €+7 717 €-2 842 €
20+4 875 €+8 081 €-3 206 €
21+4 875 €+8 456 €-3 581 €
22+4 875 €+8 840 €-3 965 €
23+4 875 €+9 234 €-4 359 €
24+4 875 €+9 640 €-4 765 €
25+4 875 €+10 056 €-5 181 €
Total+121 875 €+137 371 €+-15 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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