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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface95m²
Coût Total141 750€
Loyer Annuel10 635€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 250 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 381,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bourges Sud, dans rue dortoir avec arrêt de bus, appartement dans petite copro de 3 logements ,composé d'une entrée avec cave, étage : 3 chambres, WC salle de bain, lingerie, grande pièce de vie lumineuse avec 2 balcons, cuisine aménagée et équipée, une autre chambre/salon , chauffage gaz, appartement loué , pas de travaux à prévoir, garage et atelier privatifs, prix 131 250 € FAI dont 5% frais d'agence à la charge de l'acquéreur, DPE : C 138 kw/an/m2, GES : C 28 kg CO2/an/m2, le montant annuel estime des consommations d'énergie entre 980 et 1370 € pour un usage standard basé sur les années 2021 2022 2023, carmin immobilier , les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur :

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 141 750€
Prix d'acquisition : 131 250€
Valeur du bien : 131 250€
Frais de notaire : 10 500€
Coût estimé : 10 500€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10635€/an
Fourchette totale : 675€ - 1164€/mois
Fourchette annuelle : 8097€ - 13969€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,08 €/m²
Basé sur :438 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 132 €
Prix d'achat :131 250 €
Décote à l'achat :-27 882€ (-17.5%)
Marge achat-revente :17 382€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 866,32€
Coût de l'assurance :12 403,12€
Taxe foncière : 1 063,55€/an
Soit par mois : 88,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 886,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 318 €/an
Revenus locatifs : +10 635 €
Charges déductibles : -6 318 €
Résultat foncier : 4 318 €/an
Prix d'achat du bien : 131 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 313 €(65% de 131 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 102 €/an
Calcul : 85 313 € × 3,636% = 3 102 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 635 €6 322 €4 763 €4 313 €---
210 848 €6 196 €4 636 €4 652 €---
311 065 €6 065 €4 505 €5 000 €---
411 286 €5 930 €4 370 €5 357 €---
511 512 €5 790 €4 230 €5 722 €---
611 742 €5 645 €4 085 €6 097 €---
711 977 €5 495 €3 935 €6 482 €---
812 217 €5 340 €3 780 €6 877 €---
912 461 €5 180 €3 620 €7 281 €---
1012 710 €5 014 €3 454 €7 697 €---
1112 965 €4 842 €3 282 €8 123 €---
1213 224 €4 664 €3 105 €8 559 €---
1313 488 €4 481 €2 921 €9 008 €---
1413 758 €4 291 €2 731 €9 467 €---
1514 033 €4 094 €2 534 €9 939 €---
1614 314 €3 891 €2 331 €10 423 €---
1714 600 €3 680 €2 121 €10 920 €---
1814 892 €3 462 €1 903 €11 430 €---
1915 190 €3 237 €1 678 €11 953 €---
2015 494 €3 004 €1 445 €12 490 €---
2115 804 €2 763 €1 204 €13 041 €---
2216 120 €2 514 €954 €13 606 €---
2316 442 €2 256 €696 €14 186 €---
2416 771 €1 989 €429 €14 782 €---
2517 106 €1 713 €153 €15 394 €---
TOTAL340 657 €107 858 €68 866 €232 799 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 233 €+1 294 €+939 €
2+2 233 €+1 396 €+837 €
3+2 233 €+1 500 €+733 €
4+2 233 €+1 607 €+626 €
5+2 233 €+1 717 €+516 €
6+2 233 €+1 829 €+404 €
7+2 233 €+1 945 €+288 €
8+2 233 €+2 063 €+170 €
9+2 233 €+2 184 €+49 €
10+2 233 €+2 309 €-76 €
11+2 233 €+2 437 €-204 €
12+2 233 €+2 568 €-335 €
13+2 233 €+2 702 €-469 €
14+2 233 €+2 840 €-607 €
15+2 233 €+2 982 €-749 €
16+2 233 €+3 127 €-894 €
17+2 233 €+3 276 €-1 043 €
18+2 233 €+3 429 €-1 196 €
19+2 233 €+3 586 €-1 353 €
20+2 233 €+3 747 €-1 514 €
21+2 233 €+3 912 €-1 679 €
22+2 233 €+4 082 €-1 849 €
23+2 233 €+4 256 €-2 023 €
24+2 233 €+4 435 €-2 202 €
25+2 233 €+4 618 €-2 385 €
Total+55 825 €+69 840 €+-14 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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