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Appartement - 4 pièce(s) - 77 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface77m²
Coût Total104 820€
Loyer Annuel7 827€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 155,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE

  • APPARTEMENT T3 LUMINEUX + STUDIO INDÉPENDANT
  • CHÂTEAUROUX, EMPLACEMENT IDÉALÀ la recherche du confort et de la praticité ? Ne passez pas à côté de ce T3 de 77 m², niché au dernier étage d'un immeuble sécurisé avec ascenseur et digicode.Vue dégagée depuis le balcon et la terrasse, parfaits pour vos moments de détenteSalon spacieux de 34 m², baigné de lumière naturelleCuisine aménagée, prête à accueillir vos talents culinairesDeux chambres confortables et une salle de bainsDPE : E pour l'appartementBonus exceptionnel : ce bien comprend également un studio indépendant de 15 m² comprenant une pièce de vie, une salle d'eau et WC offrant encore plus de flexibilité ! DPE : G pour le studio.Situation privilégiée : à quelques minutes de la gare et du centre-ville, vous profitez d'un accès rapide aux commerces, écoles, pharmacies ...Possibilité de reprendre la location du garage à proximité, actuellement loué avec le bien ( 45 euros/mois ).Un appartement qui allie tranquillité, commodité et luminosité
  • une opportunité à ne pas manquer !Contactez-nous dès maintenant pour une visite !Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 89000.0 euros.

Numéro de mandat : 6488

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.801880, 1.719410
Total : 104 820€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 8 700€
Valeur du bien : 97 700€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 652€/mois
Loyer annuel estimé : 7827€/an
Fourchette totale : 507€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6088€ - 10063€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 541,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 587,63€
Coût de l'assurance :8 909,70€
Taxe foncière : 782,69€/an
Soit par mois : 65,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 119,57€/mois
Soit par an : 1 434,87€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 652,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 77 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 700 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8700€ = 8700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 652 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 827 €/an
Calcul : 652 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 435 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 647 €
Revenus locatifs : +7 827 €
Charges déductibles : -14 647 €
Résultat foncier Année 1 : -6 820 €(Déficit de 6 820 €)
Imputable sur revenu global : 6 820 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 947 €/an
Revenus locatifs : +7 827 €
Charges déductibles : -5 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 880 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 827 €14 650 €3 376 €-6 823 €6 823 €--
27 983 €5 859 €3 285 €2 125 €---
38 143 €5 764 €3 190 €2 379 €---
48 306 €5 667 €3 093 €2 639 €---
58 472 €5 566 €2 992 €2 906 €---
68 642 €5 462 €2 888 €3 179 €---
78 814 €5 355 €2 781 €3 460 €---
88 991 €5 244 €2 670 €3 747 €---
99 170 €5 129 €2 555 €4 042 €---
109 354 €5 010 €2 436 €4 343 €---
119 541 €4 888 €2 314 €4 653 €---
129 732 €4 761 €2 188 €4 970 €---
139 926 €4 631 €2 057 €5 296 €---
1410 125 €4 496 €1 922 €5 629 €---
1510 327 €4 356 €1 782 €5 971 €---
1610 534 €4 212 €1 638 €6 322 €---
1710 745 €4 063 €1 489 €6 681 €---
1810 960 €3 910 €1 336 €7 050 €---
1911 179 €3 751 €1 177 €7 428 €---
2011 402 €3 587 €1 013 €7 816 €---
2111 630 €3 417 €843 €8 213 €---
2211 863 €3 242 €668 €8 621 €---
2312 100 €3 061 €487 €9 039 €---
2412 342 €2 874 €300 €9 468 €---
2512 589 €2 681 €107 €9 908 €---
TOTAL250 698 €121 636 €48 588 €129 062 €6 823 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 047 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 644 €-2 047 €+3 691 €
2+1 644 €+637 €+1 007 €
3+1 644 €+714 €+930 €
4+1 644 €+792 €+852 €
5+1 644 €+872 €+772 €
6+1 644 €+954 €+690 €
7+1 644 €+1 038 €+606 €
8+1 644 €+1 124 €+520 €
9+1 644 €+1 212 €+432 €
10+1 644 €+1 303 €+341 €
11+1 644 €+1 396 €+248 €
12+1 644 €+1 491 €+153 €
13+1 644 €+1 589 €+55 €
14+1 644 €+1 689 €-45 €
15+1 644 €+1 791 €-147 €
16+1 644 €+1 897 €-253 €
17+1 644 €+2 004 €-360 €
18+1 644 €+2 115 €-471 €
19+1 644 €+2 228 €-584 €
20+1 644 €+2 345 €-701 €
21+1 644 €+2 464 €-820 €
22+1 644 €+2 586 €-942 €
23+1 644 €+2 712 €-1 068 €
24+1 644 €+2 840 €-1 196 €
25+1 644 €+2 972 €-1 328 €
Total+41 100 €+38 719 €+2 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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