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Appartement à vendre

VilleTinqueux (51)
Surface103.9
Coût Total232 650
Loyer Annuel14 387
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-355
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 103.9 m²
Prix au m² : 1 819,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition nord-ouest, Pas de balcon

Sur la commune de TINQUEUX, à proximité des commerces, transports et écoles, dans une résidence sécurisée des années 70, Au 1e étage avec ascenseur, appartement de Type 5 de 103.09 m² comprenant : Une entrée, un double séjour de 31 m², une cuisine séparée à aménager, trois chambres (de 13.70 m² à 14.50 m²), une salle de bain, un WC séparé, un débarras. Un balcon est accessible depuis la pièce de vie. Bien très lumineux, disposant de nombreuses et grandes ouvertures. Appartement complété par une cave sécurisée en sous-sol. Travaux de rafraichissement à prévoir. Emplacement dans un secteur calme et résidentiel. Absence de vis-à-vis. Chauffage et production d'eau chaude collectifs au gaz. Chauffage au sol. Copropriété de 27 lots d'habitation. Taxe foncière : ~1 200 euros / an. Charges de copropriété : 3 000 euros / an. Marcille Immobilier, agence de proximité indépendante, depuis 1976 au coeur de REIMS. Retrouvez tous nos biens à vendre sur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : false

Ville : Tinqueux
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51430
Coordonnées : 49.249105, 3.984339
Total : 232 650
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 28 530
Valeur du bien : 217 530
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.9
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14387€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 12250€ - 16898€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,1 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 435
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-27 435 (-12.7%)
Marge achat-revente :-16 215€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,29€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 204,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 284,51
Coût de l'assurance :16 285,50
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 198,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 554,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 103.9 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 31 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 530(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Vérification système chauffage collectif au gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000
    Remplacement fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:200
    Vérification chauffe-eau: 1 système × 200€ = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Rafraîchissement revêtements de sol dans 3 chambres: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:930
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 31 m² × 30€/m² = 930€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinqueux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 387 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 650 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 530
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 145
Revenus locatifs : +14 387
Charges déductibles : -41 145
Résultat foncier Année 1 : -26 757(Déficit de 26 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 357
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 615 €/an
Revenus locatifs : +14 387
Charges déductibles : -12 615
Résultat foncier Années 2+ : 1 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5357.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 38741 1527 771-26 76521 400 €5 365 €5 365 €
214 67512 4157 5642 260--3 105 €
314 96912 2017 3502 767--338 €
415 26811 9807 1293 288---
515 57311 7516 9003 822---
615 88511 5146 6634 371---
716 20311 2696 4184 933---
816 52711 0166 1655 511---
916 85710 7545 9036 103---
1017 19410 4835 6326 711---
1117 53810 2035 3517 336---
1217 8899 9135 0617 976---
1318 2479 6134 7618 634---
1418 6129 3034 4519 309---
1518 9848 9824 13010 002---
1619 3648 6503 79910 714---
1719 7518 3073 45511 444---
1820 1467 9523 10012 194---
1920 5497 5842 73312 964---
2020 9607 2052 35313 755---
2121 3796 8121 96014 567---
2221 8076 4051 55415 401---
2322 2435 9851 13416 258---
2422 6885 55069917 137---
2523 1415 10124918 041---
TOTAL460 833262 100112 285198 73321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 733
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 021-6 420+9 441
2+3 0210+3 021
3+3 0210+3 021
4+3 021+885+2 136
5+3 021+1 147+1 874
6+3 021+1 311+1 710
7+3 021+1 480+1 541
8+3 021+1 653+1 368
9+3 021+1 831+1 190
10+3 021+2 013+1 008
11+3 021+2 201+820
12+3 021+2 393+628
13+3 021+2 590+431
14+3 021+2 793+228
15+3 021+3 001+20
16+3 021+3 214-193
17+3 021+3 433-412
18+3 021+3 658-637
19+3 021+3 889-868
20+3 021+4 127-1 106
21+3 021+4 370-1 349
22+3 021+4 620-1 599
23+3 021+4 877-1 856
24+3 021+5 141-2 120
25+3 021+5 412-2 391
Total+75 525+59 620+15 905
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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