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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTinqueux (51)
Surface103.9m²
Coût Total232 650€
Loyer Annuel14 387€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 103.9 m²
Prix au m² : 1 819,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition nord-ouest, Pas de balcon

Sur la commune de TINQUEUX, à proximité des commerces, transports et écoles, dans une résidence sécurisée des années 70, Au 1e étage avec ascenseur, appartement de Type 5 de 103.09 m² comprenant : Une entrée, un double séjour de 31 m², une cuisine séparée à aménager, trois chambres (de 13.70 m² à 14.50 m²), une salle de bain, un WC séparé, un débarras. Un balcon est accessible depuis la pièce de vie. Bien très lumineux, disposant de nombreuses et grandes ouvertures. Appartement complété par une cave sécurisée en sous-sol. Travaux de rafraichissement à prévoir. Emplacement dans un secteur calme et résidentiel. Absence de vis-à-vis. Chauffage et production d'eau chaude collectifs au gaz. Chauffage au sol. Copropriété de 27 lots d'habitation. Taxe foncière : ~1 200 euros / an. Charges de copropriété : 3 000 euros / an. Marcille Immobilier, agence de proximité indépendante, depuis 1976 au coeur de REIMS. Retrouvez tous nos biens à vendre sur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : false

Ville : Tinqueux
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51430
Coordonnées : 49.249105, 3.984339
Total : 232 650€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 28 530€
Valeur du bien : 217 530€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.9m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14387€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 12250€ - 16898€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,1 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 435 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-27 435€ (-12.7%)
Marge achat-revente :-16 215€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,29€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 204,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 284,51€
Coût de l'assurance :16 285,50€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 198,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 554,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 103.9 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 31 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 530 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif au gaz: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:200€
    Vérification chauffe-eau: 1 système × 200€ = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Rafraîchissement revêtements de sol dans 3 chambres: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:930€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 31 m² × 30€/m² = 930€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinqueux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 387 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 650 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 145 €
Revenus locatifs : +14 387 €
Charges déductibles : -41 145 €
Résultat foncier Année 1 : -26 757 €(Déficit de 26 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 357 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 615 €/an
Revenus locatifs : +14 387 €
Charges déductibles : -12 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5357.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 387 €41 152 €7 771 €-26 765 €21 400 €5 365 €5 365 €
214 675 €12 415 €7 564 €2 260 €--3 105 €
314 969 €12 201 €7 350 €2 767 €--338 €
415 268 €11 980 €7 129 €3 288 €---
515 573 €11 751 €6 900 €3 822 €---
615 885 €11 514 €6 663 €4 371 €---
716 203 €11 269 €6 418 €4 933 €---
816 527 €11 016 €6 165 €5 511 €---
916 857 €10 754 €5 903 €6 103 €---
1017 194 €10 483 €5 632 €6 711 €---
1117 538 €10 203 €5 351 €7 336 €---
1217 889 €9 913 €5 061 €7 976 €---
1318 247 €9 613 €4 761 €8 634 €---
1418 612 €9 303 €4 451 €9 309 €---
1518 984 €8 982 €4 130 €10 002 €---
1619 364 €8 650 €3 799 €10 714 €---
1719 751 €8 307 €3 455 €11 444 €---
1820 146 €7 952 €3 100 €12 194 €---
1920 549 €7 584 €2 733 €12 964 €---
2020 960 €7 205 €2 353 €13 755 €---
2121 379 €6 812 €1 960 €14 567 €---
2221 807 €6 405 €1 554 €15 401 €---
2322 243 €5 985 €1 134 €16 258 €---
2422 688 €5 550 €699 €17 137 €---
2523 141 €5 101 €249 €18 041 €---
TOTAL460 833 €262 100 €112 285 €198 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 021 €-6 420 €+9 441 €
2+3 021 €0 €+3 021 €
3+3 021 €0 €+3 021 €
4+3 021 €+885 €+2 136 €
5+3 021 €+1 147 €+1 874 €
6+3 021 €+1 311 €+1 710 €
7+3 021 €+1 480 €+1 541 €
8+3 021 €+1 653 €+1 368 €
9+3 021 €+1 831 €+1 190 €
10+3 021 €+2 013 €+1 008 €
11+3 021 €+2 201 €+820 €
12+3 021 €+2 393 €+628 €
13+3 021 €+2 590 €+431 €
14+3 021 €+2 793 €+228 €
15+3 021 €+3 001 €+20 €
16+3 021 €+3 214 €-193 €
17+3 021 €+3 433 €-412 €
18+3 021 €+3 658 €-637 €
19+3 021 €+3 889 €-868 €
20+3 021 €+4 127 €-1 106 €
21+3 021 €+4 370 €-1 349 €
22+3 021 €+4 620 €-1 599 €
23+3 021 €+4 877 €-1 856 €
24+3 021 €+5 141 €-2 120 €
25+3 021 €+5 412 €-2 391 €
Total+75 525 €+59 620 €+15 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 152 jours
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