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Achat maison

Bien expiré
VilleChalais (16)
Surface70m²
Coût Total208 417€
Loyer Annuel6 268€
Rentabilité3.01%
Cashflow/mois-631€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 604 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 965,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 70 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Toilette, Terrain de 651 m², Travaux

Dans un cadre champêtre à 3 km des commodités et la gare SNCF vous trouverez cette charentaise à rénover avec une belle grange attenante. La toiture est en bon état et l'électricité est refaite dans 4 pièces en rez de chaussée. Le grenier aménageable et la grange sont prêt pour vos projets. Joli point de vue et jardin de 600m² . Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Chalais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.259920, 0.046540
Total : 208 417€
Prix d'acquisition : 67 604€
Travaux : 135 405€
Valeur du bien : 203 009€
Frais de notaire : 5 408€
Coût estimé : 5 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6268€/an
Fourchette totale : 408€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 4894€ - 8029€/an
Rentabilité brute :3.01%
Fourchette de rentabilité :2.35% - 3.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 417€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 040,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 100,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 593,30€
Coût de l'assurance :18 236,49€
Taxe foncière : 626,85€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-630,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 469 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine simple par une cuisine équipée moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité, revêtement sol
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes de l'électricité dans les pièces non refaites
Quantité: 4 pièces
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :135 405 €(1 934 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 365€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2211€, Total: 13260€
  • Isolation:6 160€
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 20% = 560€, Total: 3360€
  • Menuiseries:22 880€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 20% = 2080€, Total: 12480€
  • Cuisine:40 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse: 20000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse: 12000€
  • Chambres:9 300€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité 30 m²: 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 20% = 1200€, Total: 7800€
  • Salon:3 900€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité salon: 100€/m² × 15 = 1500€, Revêtement sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 20% = 270€, Total: 2700€
  • Électricité générale:4 800€
    Mise aux normes électricité: 4 pièces × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 20% = 800€, Total: 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 405€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 268 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 417 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 135 405 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 902 €
Revenus locatifs : +6 268 €
Charges déductibles : -143 902 €
Résultat foncier Année 1 : -137 634 €(Déficit de 137 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 116 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 497 €/an
Revenus locatifs : +6 268 €
Charges déductibles : -8 497 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 229 €/an(Déficit de 2 229 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 115361.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 604 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 943 €(65% de 67 604 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 598 €/an
Calcul : 43 943 € × 3,636% = 1 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 268 €143 909 €7 148 €-137 641 €21 400 €116 241 €116 241 €
26 394 €8 316 €6 960 €-1 922 €1 356 €566 €116 807 €
36 522 €8 121 €6 765 €-1 600 €1 356 €243 €117 050 €
46 652 €7 920 €6 564 €-1 268 €1 268 €-117 050 €
56 785 €7 711 €6 355 €-926 €926 €-117 050 €
66 921 €7 495 €6 139 €-574 €574 €-117 050 €
77 059 €7 272 €5 915 €-212 €212 €-117 050 €
87 201 €7 040 €5 684 €160 €--116 890 €
97 345 €6 801 €5 444 €544 €--116 346 €
107 491 €6 553 €5 196 €939 €--115 407 €
117 641 €6 296 €4 940 €1 345 €--114 062 €
127 794 €6 030 €4 674 €1 764 €---
137 950 €5 755 €4 398 €2 195 €---
148 109 €5 470 €4 113 €2 639 €---
158 271 €5 175 €3 818 €3 096 €---
168 437 €4 869 €3 513 €3 567 €---
178 605 €4 553 €3 197 €4 052 €---
188 777 €4 226 €2 870 €4 552 €---
198 953 €3 887 €2 531 €5 066 €---
209 132 €3 536 €2 180 €5 596 €---
219 315 €3 173 €1 817 €6 142 €---
229 501 €2 797 €1 441 €6 704 €---
239 691 €2 408 €1 052 €7 283 €---
249 885 €2 005 €649 €7 880 €---
2510 082 €1 588 €231 €8 495 €---
TOTAL200 782 €272 906 €103 593 €-72 124 €27 093 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 128 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -72 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €-407 €+1 723 €
3+1 316 €-407 €+1 723 €
4+1 316 €-380 €+1 696 €
5+1 316 €-278 €+1 594 €
6+1 316 €-172 €+1 488 €
7+1 316 €-64 €+1 380 €
8+1 316 €0 €+1 316 €
9+1 316 €0 €+1 316 €
10+1 316 €0 €+1 316 €
11+1 316 €0 €+1 316 €
12+1 316 €+286 €+1 030 €
13+1 316 €+659 €+657 €
14+1 316 €+792 €+524 €
15+1 316 €+929 €+387 €
16+1 316 €+1 070 €+246 €
17+1 316 €+1 216 €+100 €
18+1 316 €+1 365 €-49 €
19+1 316 €+1 520 €-204 €
20+1 316 €+1 679 €-363 €
21+1 316 €+1 842 €-526 €
22+1 316 €+2 011 €-695 €
23+1 316 €+2 185 €-869 €
24+1 316 €+2 364 €-1 048 €
25+1 316 €+2 548 €-1 232 €
Total+32 900 €+12 338 €+20 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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