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Détails du bien

VilleVillerupt (54)
Surface160m²
Coût Total292 180€
Loyer Annuel31 547€
Rentabilité10.80%
Cashflow/mois+813€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 216 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 350 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Villerupt
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54190
Total : 292 180€
Prix d'acquisition : 216 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 274 900€
Frais de notaire : 17 280€
Coût estimé : 17 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 16.43€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 22.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2629€/mois
Loyer annuel estimé : 31547€/an
Fourchette totale : 1957€ - 3531€/mois
Fourchette annuelle : 23485€ - 42376€/an
Rentabilité brute :10.80%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 14.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 998,65 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 784 €
Prix d'achat :216 000 €
Décote à l'achat :-103 784€ (-32.5%)
Marge achat-revente :27 604€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 467,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :85,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 552,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 048,15€
Coût de l'assurance :25 565,75€
Taxe foncière : 3 154,69€/an
Soit par mois : 262,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 628,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 815,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :813,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 12 m² de parquet, 3 chambres
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace sous-sol nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 480€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² carrelage × 60€/m² = 480€, 1 douche = 2500€, 1 lavabo = 600€, 1 WC = 400€, Plomberie et électricité = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée = 8000€, Plomberie et électricité = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rénovation lourde:5 520€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité salon: 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Autres pièces - Rénovation légère:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement carrelage: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villerupt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 547 €/an
Calcul : 2 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 023 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 263 €
Revenus locatifs : +31 547 €
Charges déductibles : -73 263 €
Résultat foncier Année 1 : -41 716 €(Déficit de 41 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 363 €/an
Revenus locatifs : +31 547 €
Charges déductibles : -14 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20315.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 216 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 140 400 €(65% de 216 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 105 €/an
Calcul : 140 400 € × 3,636% = 5 105 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 547 €73 272 €10 195 €-41 725 €21 400 €20 325 €20 325 €
232 178 €14 106 €9 929 €18 072 €--2 253 €
332 821 €13 831 €9 653 €18 991 €---
433 478 €13 545 €9 368 €19 933 €---
534 147 €13 249 €9 072 €20 898 €---
634 830 €12 943 €8 766 €21 887 €---
735 527 €12 626 €8 449 €22 901 €---
836 238 €12 297 €8 120 €23 940 €---
936 962 €11 957 €7 779 €25 005 €---
1037 702 €11 604 €7 427 €26 097 €---
1138 456 €11 239 €7 061 €27 217 €---
1239 225 €10 860 €6 683 €28 364 €---
1340 009 €10 468 €6 291 €29 541 €---
1440 809 €10 062 €5 885 €30 747 €---
1541 626 €9 642 €5 464 €31 984 €---
1642 458 €9 206 €5 029 €33 252 €---
1743 307 €8 755 €4 577 €34 553 €---
1844 173 €8 287 €4 110 €35 886 €---
1945 057 €7 803 €3 626 €37 254 €---
2045 958 €7 301 €3 124 €38 657 €---
2146 877 €6 781 €2 604 €40 096 €---
2247 815 €6 243 €2 066 €41 572 €---
2348 771 €5 685 €1 508 €43 085 €---
2449 746 €5 108 €931 €44 639 €---
2550 741 €4 509 €332 €46 232 €---
TOTAL1 010 458 €311 381 €148 048 €699 077 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 699 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 625 €-6 420 €+13 045 €
2+6 625 €0 €+6 625 €
3+6 625 €+5 021 €+1 604 €
4+6 625 €+5 980 €+645 €
5+6 625 €+6 269 €+356 €
6+6 625 €+6 566 €+59 €
7+6 625 €+6 870 €-245 €
8+6 625 €+7 182 €-557 €
9+6 625 €+7 502 €-877 €
10+6 625 €+7 829 €-1 204 €
11+6 625 €+8 165 €-1 540 €
12+6 625 €+8 509 €-1 884 €
13+6 625 €+8 862 €-2 237 €
14+6 625 €+9 224 €-2 599 €
15+6 625 €+9 595 €-2 970 €
16+6 625 €+9 976 €-3 351 €
17+6 625 €+10 366 €-3 741 €
18+6 625 €+10 766 €-4 141 €
19+6 625 €+11 176 €-4 551 €
20+6 625 €+11 597 €-4 972 €
21+6 625 €+12 029 €-5 404 €
22+6 625 €+12 471 €-5 846 €
23+6 625 €+12 926 €-6 301 €
24+6 625 €+13 392 €-6 767 €
25+6 625 €+13 870 €-7 245 €
Total+165 625 €+209 723 €+-44 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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