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Appartement - 3 pièce(s) - 76 m²

VilleAudincourt (25)
Surface76m²
Coût Total88 780€
Loyer Annuel8 150€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 500 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 769,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AFFAIRE A SAISIR ! Appartement F3 de 76 m2 au 1er étage dans maison avec jardin privatif (idéal coin barbecue ou potager), CAVE et GARAGE, cuisine, vaste séjour, 2 chambres, salle de bains avec wc, chauffage individuel gaz. Proche toutes commodités.

(Info/risques dispo sur www.georisques.gouv.fr)

Prix : 58 500 euros Frais d'agence à la charge du vendeur

Agence SYNERGIE IMMOBILIER 2 rue Viette 25200 MONTBELIARD

Classe énergie 237 kWhEP/m².an (D)

  • Classe climat 38 kg CO2/m².an (D)
  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021, 2022, 2023 : 1687 ~ 2283euros
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Bien soumis au statut de la copropriété, nbre de lots : 3 principaux, aucune procédure en cours, montant des charges annuelles : 807 euros

Numéro de mandat : 2941

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Total : 88 780€
Prix d'acquisition : 58 500€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 84 100€
Frais de notaire : 4 680€
Coût estimé : 4 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8150€/an
Fourchette totale : 533€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6395€ - 10386€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 000 €
Prix d'achat :58 500 €
Décote à l'achat :-17 500€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-12 780€ (-16.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :32,55€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 474,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 842,94€
Coût de l'assurance :9 765,80€
Taxe foncière : 814,97€/an
Soit par mois : 67,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,25€/mois
Soit par an : 807,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 679,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie mentionnée explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer le confort et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments de rangement et plan de travail
Quantité: cuisine complète (~10-12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture 2 chambres: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 150 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 780 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 637 €
Revenus locatifs : +8 150 €
Charges déductibles : -30 637 €
Résultat foncier Année 1 : -22 487 €(Déficit de 22 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 037 €/an
Revenus locatifs : +8 150 €
Charges déductibles : -5 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 113 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1087.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 025 €(65% de 58 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 383 €/an
Calcul : 38 025 € × 3,636% = 1 383 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 150 €30 640 €3 027 €-22 490 €21 400 €1 090 €1 090 €
28 313 €4 960 €2 947 €3 353 €---
38 479 €4 877 €2 865 €3 602 €---
48 648 €4 792 €2 779 €3 857 €---
58 821 €4 703 €2 691 €4 118 €---
68 998 €4 612 €2 599 €4 386 €---
79 178 €4 517 €2 504 €4 661 €---
89 361 €4 419 €2 406 €4 943 €---
99 549 €4 317 €2 304 €5 232 €---
109 740 €4 212 €2 199 €5 528 €---
119 934 €4 103 €2 090 €5 832 €---
1210 133 €3 990 €1 978 €6 143 €---
1310 336 €3 874 €1 861 €6 462 €---
1410 542 €3 753 €1 740 €6 790 €---
1510 753 €3 628 €1 615 €7 125 €---
1610 968 €3 499 €1 486 €7 470 €---
1711 188 €3 365 €1 352 €7 823 €---
1811 412 €3 226 €1 214 €8 185 €---
1911 640 €3 083 €1 070 €8 557 €---
2011 873 €2 934 €922 €8 938 €---
2112 110 €2 781 €768 €9 329 €---
2212 352 €2 622 €609 €9 730 €---
2312 599 €2 457 €445 €10 142 €---
2412 851 €2 287 €274 €10 564 €---
2513 108 €2 110 €98 €10 998 €---
TOTAL261 036 €119 758 €43 843 €141 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 711 €-6 420 €+8 131 €
2+1 711 €+679 €+1 032 €
3+1 711 €+1 081 €+630 €
4+1 711 €+1 157 €+554 €
5+1 711 €+1 235 €+476 €
6+1 711 €+1 316 €+395 €
7+1 711 €+1 398 €+313 €
8+1 711 €+1 483 €+228 €
9+1 711 €+1 570 €+141 €
10+1 711 €+1 658 €+53 €
11+1 711 €+1 749 €-38 €
12+1 711 €+1 843 €-132 €
13+1 711 €+1 939 €-228 €
14+1 711 €+2 037 €-326 €
15+1 711 €+2 138 €-427 €
16+1 711 €+2 241 €-530 €
17+1 711 €+2 347 €-636 €
18+1 711 €+2 456 €-745 €
19+1 711 €+2 567 €-856 €
20+1 711 €+2 681 €-970 €
21+1 711 €+2 799 €-1 088 €
22+1 711 €+2 919 €-1 208 €
23+1 711 €+3 043 €-1 332 €
24+1 711 €+3 169 €-1 458 €
25+1 711 €+3 299 €-1 588 €
Total+42 775 €+42 384 €+391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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