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Maison à vendre

VilleChamonix-Mont-Blanc (74)
Surface2880m²
Coût Total5 286 210€
Loyer Annuel474 014€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+7 564€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 4 192 000 €
Surface : 2880 m²
Prix au m² : 1 455,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Cave, 85 chambres, 1 parking: Garage

Immobilier.notaires® et l'office notarial Vincent RAIROUX vous proposent : Maison / villa à vendre - CHAMONIX MONT BLANC (74400)


Complexe hôtelier de 73 logements à 30 min de Megève et 25 min de Chamonix. En exclusivité.

Ce complexe propose 2880 m² de plateau, sur 4 niveaux.

Vous trouverez un grand parking, des garages, une salle de restauration, une salle de jeux.

Le tout proche du Mont Blanc.

Un cadre exceptionnel sur 4000 m² de terrain

Rdc : Salle de réception pour le petit déjeuner, cuisine, restaurant et bar, espace d'accueil du public, salle de jeux, salle de sport;

1 er étage : 18 appartements et chambres meublées;

2 -ème étage :20 appartements ( 3 f3, 15 F2 et 2 studios);

3 -ème étage : 16 appartements ( 3 F3, 11 F2, 2 studios);

4 -ème étage : 19 appartements ( 2 F3, 8 F2, 9 studios);

Soit 73 logements.

Idéal investisseur. L'exploitation de ce bâtiment peut être envisagé sous 2 angles différents : 1- La reprise de l'activité en résidence hotellière, 2- Opération d'achat-revente. Opération de marchand de biens. DTG en cours de réalisation.

Contact : M. Franck LECACHEUR, Négociateur immobilier.

NOTARISE OFFICE NOTARIAL 3 COURS COMMANDANT FRATACCI 76600 LE HAVRE notarise@notaires.fr f.lecacheur.76172@notaires.fr 09 73 03 95 15


Visites : Sur rendez-vous. Contact : 09.73.03.95.15


Annonce de l'étude Vincent RAIROUX - Notaires au Havre - N° SIRET : 89875978200037


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Ville : Chamonix-Mont-Blanc
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74400
Coordonnées : 45.921767, 6.924863
Total : 5 286 210€
Prix d'acquisition : 4 192 000€
Travaux : 758 850€
Valeur du bien : 4 950 850€
Frais de notaire : 335 360€
Coût estimé : 335 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 2880m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 20.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 39501€/mois
Loyer annuel estimé : 474014€/an
Fourchette totale : 25981€ - 60057€/mois
Fourchette annuelle : 311771€ - 720688€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 13.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :14 700 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :42 336 000 €
Prix d'achat :4 192 000 €
Décote à l'achat :-38 144 000€ (-90.1%)
Marge achat-revente :37 049 790€ (87.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :5 286 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :25 872,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :2 114,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 27 986,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :2 475 508,64€
Coût de l'assurance :634 345,20€
Taxe foncière : 47 401,45€/an
Soit par mois : 3 950,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 39 501,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 31 937,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7 564,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 2880 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 2880 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 360 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :758 850 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:172 800€
    Isolation combles: 2880 m² × 60€/m² = 172800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Menuiseries:540 000€
    Fenêtres double vitrage: 360 fenêtres × 1500€ = 540000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chambres:2 550€
    Peinture chambres: 34 m² × 75€/m² = 2550€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamonix-Mont-Blanc (coefficient 1.2 appliqué pour la région montagneuse). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 39 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 474 014 €/an
Calcul : 39 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 171 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 5 286 210 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 25 374 €/an
Calcul : 2 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 47 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 758 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 003 295 €
Revenus locatifs : +474 014 €
Charges déductibles : -1 003 295 €
Résultat foncier Année 1 : -529 281 €(Déficit de 529 281 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 507 881 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 244 445 €/an
Revenus locatifs : +474 014 €
Charges déductibles : -244 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 229 569 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 507880.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 4 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 2 724 800 €(65% de 4 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 99 084 €/an
Calcul : 2 724 800 € × 3,636% = 99 084 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1474 014 €1 003 464 €171 838 €-529 449 €21 400 €508 049 €508 049 €
2483 495 €239 983 €167 208 €243 512 €--264 537 €
3493 165 €235 198 €162 423 €257 966 €--6 571 €
4503 028 €230 253 €157 478 €272 775 €---
5513 089 €225 143 €152 368 €287 945 €---
6523 350 €219 863 €147 087 €303 488 €---
7533 817 €214 406 €141 630 €319 412 €---
8544 494 €208 766 €135 991 €335 727 €---
9555 384 €202 939 €130 163 €352 445 €---
10566 491 €196 916 €124 141 €369 575 €---
11577 821 €190 693 €117 918 €387 128 €---
12589 377 €184 262 €111 486 €405 116 €---
13601 165 €177 615 €104 840 €423 550 €---
14613 188 €170 747 €97 972 €442 441 €---
15625 452 €163 650 €90 874 €461 802 €---
16637 961 €156 315 €83 540 €481 646 €---
17650 720 €148 736 €75 960 €501 985 €---
18663 735 €140 903 €68 128 €522 832 €---
19677 009 €132 808 €60 033 €544 201 €---
20690 550 €124 444 €51 668 €566 106 €---
21704 361 €115 800 €43 024 €588 561 €---
22718 448 €106 867 €34 092 €611 581 €---
23732 817 €97 636 €24 860 €635 181 €---
24747 473 €88 096 €15 321 €659 377 €---
25762 423 €78 238 €5 463 €684 185 €---
TOTAL15 182 826 €5 053 740 €2 475 509 €10 129 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 129 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 474 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +99 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+99 543 €-6 420 €+105 963 €
2+99 543 €0 €+99 543 €
3+99 543 €0 €+99 543 €
4+99 543 €+79 861 €+19 682 €
5+99 543 €+86 384 €+13 159 €
6+99 543 €+91 046 €+8 497 €
7+99 543 €+95 823 €+3 720 €
8+99 543 €+100 718 €-1 175 €
9+99 543 €+105 733 €-6 190 €
10+99 543 €+110 872 €-11 329 €
11+99 543 €+116 138 €-16 595 €
12+99 543 €+121 535 €-21 992 €
13+99 543 €+127 065 €-27 522 €
14+99 543 €+132 732 €-33 189 €
15+99 543 €+138 541 €-38 998 €
16+99 543 €+144 494 €-44 951 €
17+99 543 €+150 595 €-51 052 €
18+99 543 €+156 850 €-57 307 €
19+99 543 €+163 260 €-63 717 €
20+99 543 €+169 832 €-70 289 €
21+99 543 €+176 568 €-77 025 €
22+99 543 €+183 474 €-83 931 €
23+99 543 €+190 554 €-91 011 €
24+99 543 €+197 813 €-98 270 €
25+99 543 €+205 255 €-105 712 €
Total+2 488 575 €+3 038 726 €+-550 151 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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