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Triplex à vendre

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface120
Coût Total186 078
Loyer Annuel11 527
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 600 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 055 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, 3 chambres, Pas de balcon

Maison en plein centre du Puy-en-Velay Idéale investisseur ou commerçant

Située en plein cœur du Puy-en-Velay, cette maison sur 4 niveaux de 40 m² chacun offre de nombreuses possibilités.

Superficie : 160 m² répartis sur 4 niveaux État général : très bon état structurel Chauffage : gaz de ville

Ce bien peut convenir à différents projets : • Investissement locatif : possibilité de créer plusieurs logements pour de la location traditionnelle ou saisonnière • Commerce avec logement : idéal pour un commerçant souhaitant exploiter un rez-de-chaussée et habiter au-dessus • Habitation principale : pour ceux qui recherchent une maison atypique en centre-ville

Emplacement stratégique, à proximité immédiate des commerces, services et transports.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi. Cedric Caranton Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial de votre secteur, régulièrement immatriculé au RSAC de SAINT ETEINNE ou du PUY EN VELAY (plus d'informtion sur le site d'EN APARTÉ), agissant pour le compte de la SARL EN APARTÉ, Agence Immobilière, 23 Place Chavanelle 42000 SAINT ETIENNE, RCS SAINT ETIENNE n° 5013843300032, Carte professionnelle T n° CPI 42022019000039321 délivrée par la CCI LYON METROPOLE SAINT-ETIENNE ROANNE, portant la mention ''Transactions sur immeubles et fonds de commerce'', sans détention de fonds. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.039871, 3.885886
Total : 186 078
Prix d'acquisition : 126 600
Travaux : 49 350
Valeur du bien : 175 950
Frais de notaire : 10 128
Coût estimé : 10 128
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11527€/an
Fourchette totale : 731€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 8771€ - 15148€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,91 €/m²
Basé sur :554 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 309
Prix d'achat :126 600
Décote à l'achat :-54 709 (-30.2%)
Marge achat-revente :-4 769€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 078
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 976,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 699,85
Coût de l'assurance :16 281,82
Taxe foncière : 1 152,66€/an
Soit par mois : 96,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 120 m² de tuyauterie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 350(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:450
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:900
    Tableau électrique: 1 tableau = 700€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:1 800
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 15€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 527 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 078 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 419
Revenus locatifs : +11 527
Charges déductibles : -57 419
Résultat foncier Année 1 : -45 892(Déficit de 45 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 492
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 069 €/an
Revenus locatifs : +11 527
Charges déductibles : -8 069
Résultat foncier Années 2+ : 3 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24492.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 290(65% de 126 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 992 €/an
Calcul : 82 290 € × 3,636% = 2 992
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 52757 4256 271-45 89821 400 €24 498 €24 498 €
211 7577 9086 1043 849--20 649 €
311 9927 7365 9324 256--16 393 €
412 2327 5585 7544 674--11 720 €
512 4777 3745 5705 103--6 617 €
612 7267 1845 3805 543--1 074 €
712 9816 9865 1835 994---
813 2406 7834 9796 458---
913 5056 5714 7686 934---
1013 7756 3534 5497 422---
1114 0516 1274 3237 924---
1214 3325 8934 0908 438---
1314 6195 6523 8488 967---
1414 9115 4013 5989 509---
1515 2095 1433 33910 066---
1615 5134 8753 07110 639---
1715 8244 5982 79411 226---
1816 1404 3112 50711 829---
1916 4634 0142 21012 449---
2016 7923 7071 90313 085---
2117 1283 3901 58613 738---
2217 4703 0611 25714 409---
2317 8202 72191715 099---
2418 1762 37056615 807---
2518 5402 00620216 534---
TOTAL369 200185 14890 700184 05221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 052
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 421-6 420+8 841
2+2 4210+2 421
3+2 4210+2 421
4+2 4210+2 421
5+2 4210+2 421
6+2 4210+2 421
7+2 421+1 476+945
8+2 421+1 937+484
9+2 421+2 080+341
10+2 421+2 227+194
11+2 421+2 377+44
12+2 421+2 532-111
13+2 421+2 690-269
14+2 421+2 853-432
15+2 421+3 020-599
16+2 421+3 192-771
17+2 421+3 368-947
18+2 421+3 549-1 128
19+2 421+3 735-1 314
20+2 421+3 925-1 504
21+2 421+4 121-1 700
22+2 421+4 323-1 902
23+2 421+4 530-2 109
24+2 421+4 742-2 321
25+2 421+4 960-2 539
Total+60 525+55 216+5 309
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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