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Triplex à vendre

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface120m²
Coût Total186 078€
Loyer Annuel11 527€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 600 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 055 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, 3 chambres, Pas de balcon

Maison en plein centre du Puy-en-Velay Idéale investisseur ou commerçant

Située en plein cœur du Puy-en-Velay, cette maison sur 4 niveaux de 40 m² chacun offre de nombreuses possibilités.

Superficie : 160 m² répartis sur 4 niveaux État général : très bon état structurel Chauffage : gaz de ville

Ce bien peut convenir à différents projets : • Investissement locatif : possibilité de créer plusieurs logements pour de la location traditionnelle ou saisonnière • Commerce avec logement : idéal pour un commerçant souhaitant exploiter un rez-de-chaussée et habiter au-dessus • Habitation principale : pour ceux qui recherchent une maison atypique en centre-ville

Emplacement stratégique, à proximité immédiate des commerces, services et transports.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi. Cedric Caranton Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial de votre secteur, régulièrement immatriculé au RSAC de SAINT ETEINNE ou du PUY EN VELAY (plus d'informtion sur le site d'EN APARTÉ), agissant pour le compte de la SARL EN APARTÉ, Agence Immobilière, 23 Place Chavanelle 42000 SAINT ETIENNE, RCS SAINT ETIENNE n° 5013843300032, Carte professionnelle T n° CPI 42022019000039321 délivrée par la CCI LYON METROPOLE SAINT-ETIENNE ROANNE, portant la mention ''Transactions sur immeubles et fonds de commerce'', sans détention de fonds. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.039871, 3.885886
Total : 186 078€
Prix d'acquisition : 126 600€
Travaux : 49 350€
Valeur du bien : 175 950€
Frais de notaire : 10 128€
Coût estimé : 10 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11527€/an
Fourchette totale : 731€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 8771€ - 15148€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,91 €/m²
Basé sur :554 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 309 €
Prix d'achat :126 600 €
Décote à l'achat :-54 709€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-4 769€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 078€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 976,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 699,85€
Coût de l'assurance :16 281,82€
Taxe foncière : 1 152,66€/an
Soit par mois : 96,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 120 m² de tuyauterie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 350 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:900€
    Tableau électrique: 1 tableau = 700€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:1 800€
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 15€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 527 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 078 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 419 €
Revenus locatifs : +11 527 €
Charges déductibles : -57 419 €
Résultat foncier Année 1 : -45 892 €(Déficit de 45 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 069 €/an
Revenus locatifs : +11 527 €
Charges déductibles : -8 069 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24492.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 290 €(65% de 126 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 992 €/an
Calcul : 82 290 € × 3,636% = 2 992 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 527 €57 425 €6 271 €-45 898 €21 400 €24 498 €24 498 €
211 757 €7 908 €6 104 €3 849 €--20 649 €
311 992 €7 736 €5 932 €4 256 €--16 393 €
412 232 €7 558 €5 754 €4 674 €--11 720 €
512 477 €7 374 €5 570 €5 103 €--6 617 €
612 726 €7 184 €5 380 €5 543 €--1 074 €
712 981 €6 986 €5 183 €5 994 €---
813 240 €6 783 €4 979 €6 458 €---
913 505 €6 571 €4 768 €6 934 €---
1013 775 €6 353 €4 549 €7 422 €---
1114 051 €6 127 €4 323 €7 924 €---
1214 332 €5 893 €4 090 €8 438 €---
1314 619 €5 652 €3 848 €8 967 €---
1414 911 €5 401 €3 598 €9 509 €---
1515 209 €5 143 €3 339 €10 066 €---
1615 513 €4 875 €3 071 €10 639 €---
1715 824 €4 598 €2 794 €11 226 €---
1816 140 €4 311 €2 507 €11 829 €---
1916 463 €4 014 €2 210 €12 449 €---
2016 792 €3 707 €1 903 €13 085 €---
2117 128 €3 390 €1 586 €13 738 €---
2217 470 €3 061 €1 257 €14 409 €---
2317 820 €2 721 €917 €15 099 €---
2418 176 €2 370 €566 €15 807 €---
2518 540 €2 006 €202 €16 534 €---
TOTAL369 200 €185 148 €90 700 €184 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 421 €-6 420 €+8 841 €
2+2 421 €0 €+2 421 €
3+2 421 €0 €+2 421 €
4+2 421 €0 €+2 421 €
5+2 421 €0 €+2 421 €
6+2 421 €0 €+2 421 €
7+2 421 €+1 476 €+945 €
8+2 421 €+1 937 €+484 €
9+2 421 €+2 080 €+341 €
10+2 421 €+2 227 €+194 €
11+2 421 €+2 377 €+44 €
12+2 421 €+2 532 €-111 €
13+2 421 €+2 690 €-269 €
14+2 421 €+2 853 €-432 €
15+2 421 €+3 020 €-599 €
16+2 421 €+3 192 €-771 €
17+2 421 €+3 368 €-947 €
18+2 421 €+3 549 €-1 128 €
19+2 421 €+3 735 €-1 314 €
20+2 421 €+3 925 €-1 504 €
21+2 421 €+4 121 €-1 700 €
22+2 421 €+4 323 €-1 902 €
23+2 421 €+4 530 €-2 109 €
24+2 421 €+4 742 €-2 321 €
25+2 421 €+4 960 €-2 539 €
Total+60 525 €+55 216 €+5 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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