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Appartement Châtellerault

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface43m²
Coût Total93 280€
Loyer Annuel4 484€
Rentabilité4.81%
Cashflow/mois-239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 51 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 186,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 43m2 situé en centre ville de Châtellerault , au deuxième et dernier étage d’une résidence de 4 appartements. Il était loué meublé 420€ et 50€ de charges, le locataire est parti en janvier, pas de nouveaux locataires depuis pour laisser le choix au nouveau propriétaire de fixer le prix du loyer et aussi choisir son locataire. Il se compose d’un couloir / entrée D’une cuisine équipée avec coin salon, d’une chambre et un bureau avec dressing. Cave en RDC VMC , Huisseries doubles vitrages. Chaudière à condensation au gaz neuve de Septembre 2024 avec compteur individuel et compteur d’eau individuel également Isolation des combles effectuée en Septembre 2024 également. Chauffe eau électrique individuel Double vitrage , VMC Logement raccordé à la fibre DPE réalisé en Octobre 2024 Faibles charges de copro environ 918€ à l’année Taxe foncière d’environ 500€

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.817010, 0.544610
Total : 93 280€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 89 200€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 374€/mois
Loyer annuel estimé : 4484€/an
Fourchette totale : 290€ - 482€/mois
Fourchette annuelle : 3478€ - 5781€/an
Rentabilité brute :4.81%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 814,50€
Coût de l'assurance :8 162,00€
Taxe foncière : 500,00€/an
Soit par mois : 41,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 76,50€/mois
Soit par an : 918,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 373,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique individuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre et le bureau avec dressing
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(888 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 484 €/an
Calcul : 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 918 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 168 €
Revenus locatifs : +4 484 €
Charges déductibles : -43 168 €
Résultat foncier Année 1 : -38 685 €(Déficit de 38 685 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 968 €/an
Revenus locatifs : +4 484 €
Charges déductibles : -4 968 €
Résultat foncier Années 2+ : -485 €/an(Déficit de 485 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27984.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 484 €43 171 €3 227 €-38 688 €10 700 €27 988 €27 988 €
24 573 €4 887 €3 142 €-313 €313 €-27 988 €
34 665 €4 799 €3 055 €-134 €134 €-27 988 €
44 758 €4 709 €2 964 €50 €--27 938 €
54 853 €4 615 €2 870 €239 €--27 699 €
64 950 €4 518 €2 773 €433 €--27 266 €
75 049 €4 417 €2 672 €633 €--26 634 €
85 150 €4 313 €2 568 €838 €--25 796 €
95 253 €4 205 €2 460 €1 049 €--24 747 €
105 359 €4 093 €2 348 €1 266 €--23 481 €
115 466 €3 977 €2 233 €1 489 €--21 993 €
125 575 €3 857 €2 113 €1 718 €---
135 687 €3 733 €1 988 €1 954 €---
145 800 €3 604 €1 860 €2 196 €---
155 916 €3 471 €1 727 €2 445 €---
166 035 €3 333 €1 589 €2 701 €---
176 155 €3 191 €1 446 €2 965 €---
186 278 €3 043 €1 298 €3 236 €---
196 404 €2 890 €1 145 €3 514 €---
206 532 €2 731 €986 €3 801 €---
216 663 €2 567 €822 €4 096 €---
226 796 €2 397 €652 €4 399 €---
236 932 €2 221 €476 €4 711 €---
247 070 €2 038 €294 €5 032 €---
257 212 €1 849 €105 €5 363 €---
TOTAL143 617 €128 626 €46 814 €14 991 €11 148 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 344 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+942 €-3 210 €+4 152 €
2+942 €-94 €+1 036 €
3+942 €-40 €+982 €
4+942 €0 €+942 €
5+942 €0 €+942 €
6+942 €0 €+942 €
7+942 €0 €+942 €
8+942 €0 €+942 €
9+942 €0 €+942 €
10+942 €0 €+942 €
11+942 €0 €+942 €
12+942 €+515 €+427 €
13+942 €+586 €+356 €
14+942 €+659 €+283 €
15+942 €+734 €+208 €
16+942 €+810 €+132 €
17+942 €+889 €+53 €
18+942 €+971 €-29 €
19+942 €+1 054 €-112 €
20+942 €+1 140 €-198 €
21+942 €+1 229 €-287 €
22+942 €+1 320 €-378 €
23+942 €+1 413 €-471 €
24+942 €+1 510 €-568 €
25+942 €+1 609 €-667 €
Total+23 550 €+11 095 €+12 455 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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