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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface80
Coût Total124 300
Loyer Annuel11 622
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Cave, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Proche commerces et commodités quartier Fontaine d'ouche à DIJON, venez découvrir cet appartement de 80m² au dernier étage (avec ascenseur) avec place de parking sécurisée en sous-sol et cave. Celui-ci comprend : Entrée de 5,22m², cuisine de 12,17m², salon de 18,03m², séjour de 9,83m² (possibilté fermer en chambre), placard de 1,73m², dégagement de 6,58m², wc de 1,37m², 2 chambres (10,02m² et 10,03m²) et salle d'eau de 5,34m². DPE : F (367kwh/m²/an) et GES : C (24kg CO²/m²/an). Energie finale ; 351kwh/m²/an. Coûts annuels d'énergie du logement compris entre 2320€ et 3180€ par an. Son prix : 75 000€ honoraires d'agence inclus. Pas de procédure en cours. Copropriété de 990 lots dont 342 lots principaux. Charges annuelles de copropriété : 3460€ (chauffage, eau froide et eau chaude incluse). Pour plus de renseignements, veuillez contacter votre agent commercial Viviane SAVRY (EI) au Zéro6 33 49 70 85. RSAC 805 045 648. Agence Bellis'immo Transactions, 14 Rue Bernard Laureau 21110 GENLIS; Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.320629, 5.000699
Total : 124 300
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 43 300
Valeur du bien : 118 300
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11622€/an
Fourchette totale : 772€ - 1216€/mois
Fourchette annuelle : 9259€ - 14589€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :197 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 000
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-5 000 (-6.3%)
Marge achat-revente :-44 300€ (-55.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 388,60
Coût de l'assurance :10 876,25
Taxe foncière : 1 162,23€/an
Soit par mois : 96,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 288,33€/mois
Soit par an : 3 459,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 968,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec usure importante et électroménager obsolète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 622 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 460 €/an
Calcul : 288 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 530
Revenus locatifs : +11 622
Charges déductibles : -52 530
Résultat foncier Année 1 : -40 907(Déficit de 40 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 507
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 230 €/an
Revenus locatifs : +11 622
Charges déductibles : -9 230
Résultat foncier Années 2+ : 2 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19507.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 62252 5344 176-40 91121 400 €19 511 €19 511 €
211 8559 1234 0662 732--16 779 €
312 0929 0083 9513 084--13 696 €
412 3348 8893 8323 444--10 251 €
512 5808 7673 7093 814--6 438 €
612 8328 6403 5824 192--2 245 €
713 0898 5083 4514 580---
813 3508 3723 3154 978---
913 6178 2323 1745 386---
1013 8908 0863 0295 804---
1114 1687 9362 8786 232---
1214 4517 7802 7236 671---
1314 7407 6192 5617 121---
1415 0357 4522 3957 583---
1515 3357 2802 2228 056---
1615 6427 1012 0448 541---
1715 9556 9171 8599 038---
1816 2746 7261 6699 548---
1916 5996 5281 47110 071---
2016 9316 3241 26710 607---
2117 2706 1131 05511 158---
2217 6165 89483711 722---
2317 9685 66861012 300---
2418 3275 43437612 894---
2518 6945 19213413 502---
TOTAL372 265230 12060 389142 14621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 146
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 441-6 420+8 861
2+2 4410+2 441
3+2 4410+2 441
4+2 4410+2 441
5+2 4410+2 441
6+2 4410+2 441
7+2 441+700+1 741
8+2 441+1 493+948
9+2 441+1 616+825
10+2 441+1 741+700
11+2 441+1 870+571
12+2 441+2 001+440
13+2 441+2 136+305
14+2 441+2 275+166
15+2 441+2 417+24
16+2 441+2 562-121
17+2 441+2 711-270
18+2 441+2 864-423
19+2 441+3 021-580
20+2 441+3 182-741
21+2 441+3 347-906
22+2 441+3 516-1 075
23+2 441+3 690-1 249
24+2 441+3 868-1 427
25+2 441+4 051-1 610
Total+61 025+42 644+18 381
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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