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Immeuble 195 m² Condom

Bien expiré
VilleCondom (32)
Surface195m²
Coût Total210 780€
Loyer Annuel19 665€
Rentabilité9.33%
Cashflow/mois+387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 195 m² Condom

Situé en plein centre-ville de condom, cet immeuble de charme offre une belle opportunité d'investissement ou de résidence avec revenus locatifs.  Il se compose d'un appartment T3 de 93m2 spacieux et lumineux, 2 studios indépendants d'environ 30m2 tous les 2 loués. L'ensemble bénéficie d'un cachet authentique, de belles hauteurs sous plafond et le charme de l'ancien y est préservé. Atouts majeurs : . Immeuble de caractère . Fort potentiel locatif . Centre-ville recherché . Idéal investisseur ou projet mixte habitation/location Logement classé F Pour plus d'information ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Surface : 195 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.969776, 0.362683
Total : 210 780€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 32 580€
Valeur du bien : 197 580€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19665€/an
Fourchette totale : 1297€ - 2070€/mois
Fourchette annuelle : 15566€ - 24843€/an
Rentabilité brute :9.33%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 088,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 703,68€
Coût de l'assurance :17 916,30€
Taxe foncière : 1 966,45€/an
Soit par mois : 163,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 638,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement classé F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle à manger
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 580 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:5 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Autres pièces - Peinture:1 080€
    Peinture salle à manger: 18 m² × 60€/m² = 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 665 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 780 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 045 €
Revenus locatifs : +19 665 €
Charges déductibles : -42 045 €
Résultat foncier Année 1 : -22 381 €(Déficit de 22 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 465 €/an
Revenus locatifs : +19 665 €
Charges déductibles : -9 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 980.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 665 €42 052 €6 789 €-22 388 €21 400 €988 €988 €
220 058 €9 288 €6 605 €10 769 €---
320 459 €9 099 €6 416 €11 360 €---
420 868 €8 903 €6 220 €11 965 €---
521 285 €8 700 €6 017 €12 585 €---
621 711 €8 491 €5 808 €13 220 €---
722 145 €8 275 €5 592 €13 871 €---
822 588 €8 051 €5 368 €14 537 €---
923 040 €7 821 €5 138 €15 219 €---
1023 501 €7 582 €4 899 €15 918 €---
1123 971 €7 336 €4 653 €16 635 €---
1224 450 €7 082 €4 399 €17 368 €---
1324 939 €6 819 €4 136 €18 120 €---
1425 438 €6 548 €3 865 €18 890 €---
1525 947 €6 267 €3 584 €19 680 €---
1626 466 €5 978 €3 294 €20 488 €---
1726 995 €5 678 €2 995 €21 317 €---
1827 535 €5 369 €2 686 €22 166 €---
1928 086 €5 050 €2 366 €23 036 €---
2028 647 €4 720 €2 036 €23 928 €---
2129 220 €4 379 €1 696 €24 842 €---
2229 805 €4 026 €1 343 €25 778 €---
2330 401 €3 663 €979 €26 738 €---
2431 009 €3 287 €604 €27 722 €---
2531 629 €2 898 €215 €28 731 €---
TOTAL629 860 €197 361 €97 704 €432 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 432 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 130 €-6 420 €+10 550 €
2+4 130 €+2 935 €+1 195 €
3+4 130 €+3 408 €+722 €
4+4 130 €+3 590 €+540 €
5+4 130 €+3 776 €+354 €
6+4 130 €+3 966 €+164 €
7+4 130 €+4 161 €-31 €
8+4 130 €+4 361 €-231 €
9+4 130 €+4 566 €-436 €
10+4 130 €+4 776 €-646 €
11+4 130 €+4 990 €-860 €
12+4 130 €+5 211 €-1 081 €
13+4 130 €+5 436 €-1 306 €
14+4 130 €+5 667 €-1 537 €
15+4 130 €+5 904 €-1 774 €
16+4 130 €+6 146 €-2 016 €
17+4 130 €+6 395 €-2 265 €
18+4 130 €+6 650 €-2 520 €
19+4 130 €+6 911 €-2 781 €
20+4 130 €+7 178 €-3 048 €
21+4 130 €+7 453 €-3 323 €
22+4 130 €+7 734 €-3 604 €
23+4 130 €+8 022 €-3 892 €
24+4 130 €+8 317 €-4 187 €
25+4 130 €+8 619 €-4 489 €
Total+103 250 €+129 750 €+-26 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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