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Maison 8 pièces 174 m²

VillePaizay-Naudouin-Embourie (16)
Surface174m²
Coût Total180 630€
Loyer Annuel12 375€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 620,69 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 174 m² - Grande maison de campagne en pierre – 174 m² habitables – 6 chambres – Terrain clos de 780 m² – (16240)

A37260LAB16 - Maison en pierre de 174 m² avec 6 chambres, située au calme, dans un petit hameau sur un terrain clos de 780 m² avec dépendances et garage. Beaux volumes, chauffage central, travaux à prévoir: assainissement. Idéale grande famille, résidence secondaire ou projet de rénovation.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A37260LAB16 Date de réalisation du diagnostic : 08/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 560 € et 3 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Paizay-Naudouin-Embourie
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 46.031086, -0.001809
Total : 180 630€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 63 990€
Valeur du bien : 171 990€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12375€/an
Fourchette totale : 792€ - 1342€/mois
Fourchette annuelle : 9507€ - 16107€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 101,79 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 711 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-83 711€ (-43.7%)
Marge achat-revente :11 081€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 652,91€
Coût de l'assurance :15 805,13€
Taxe foncière : 1 237,45€/an
Soit par mois : 103,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon de 18 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle à manger de 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 990 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€ = 7200€, Électricité mise aux normes: 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 800€
    Pose de parquet flottant: 90 m² × 120€ = 10800€ (installation incluse)
  • Salon:1 140€
    Rafraîchissement salon: 18 m² × 30€ = 540€, Électricité mise aux normes: 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:1 050€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 30€ = 450€, Électricité mise aux normes: 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 630 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 102 €
Revenus locatifs : +12 375 €
Charges déductibles : -72 102 €
Résultat foncier Année 1 : -59 728 €(Déficit de 59 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 112 €/an
Revenus locatifs : +12 375 €
Charges déductibles : -8 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38327.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 375 €72 108 €6 249 €-59 734 €21 400 €38 334 €38 334 €
212 622 €7 955 €6 085 €4 667 €--33 666 €
312 874 €7 785 €5 915 €5 089 €--28 577 €
413 132 €7 610 €5 740 €5 522 €--23 055 €
513 395 €7 428 €5 558 €5 967 €--17 088 €
613 662 €7 240 €5 370 €6 423 €--10 665 €
713 936 €7 045 €5 175 €6 891 €--3 774 €
814 214 €6 843 €4 973 €7 372 €---
914 499 €6 634 €4 764 €7 865 €---
1014 789 €6 417 €4 547 €8 372 €---
1115 084 €6 193 €4 323 €8 892 €---
1215 386 €5 961 €4 091 €9 426 €---
1315 694 €5 720 €3 851 €9 974 €---
1416 008 €5 471 €3 602 €10 537 €---
1516 328 €5 213 €3 344 €11 115 €---
1616 655 €4 946 €3 077 €11 708 €---
1716 988 €4 670 €2 800 €12 318 €---
1817 327 €4 383 €2 514 €12 944 €---
1917 674 €4 087 €2 217 €13 587 €---
2018 027 €3 780 €1 910 €14 248 €---
2118 388 €3 462 €1 592 €14 926 €---
2218 756 €3 133 €1 263 €15 623 €---
2319 131 €2 791 €922 €16 339 €---
2419 513 €2 438 €569 €17 075 €---
2519 904 €2 073 €203 €17 831 €---
TOTAL396 360 €201 384 €90 653 €194 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-6 420 €+9 019 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €0 €+2 599 €
4+2 599 €0 €+2 599 €
5+2 599 €0 €+2 599 €
6+2 599 €0 €+2 599 €
7+2 599 €0 €+2 599 €
8+2 599 €+1 079 €+1 520 €
9+2 599 €+2 360 €+239 €
10+2 599 €+2 511 €+88 €
11+2 599 €+2 667 €-68 €
12+2 599 €+2 828 €-229 €
13+2 599 €+2 992 €-393 €
14+2 599 €+3 161 €-562 €
15+2 599 €+3 334 €-735 €
16+2 599 €+3 512 €-913 €
17+2 599 €+3 695 €-1 096 €
18+2 599 €+3 883 €-1 284 €
19+2 599 €+4 076 €-1 477 €
20+2 599 €+4 274 €-1 675 €
21+2 599 €+4 478 €-1 879 €
22+2 599 €+4 687 €-2 088 €
23+2 599 €+4 902 €-2 303 €
24+2 599 €+5 123 €-2 524 €
25+2 599 €+5 349 €-2 750 €
Total+64 975 €+58 493 €+6 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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