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Appartement 4 pièces 92 m²

VilleArches (88)
Surface92m²
Coût Total175 232€
Loyer Annuel9 196€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 248,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

ARCHES - Plein centre, avec vitrines sur rue passante et accès PMR, Local / Bureau avec vitrines entièrement aménagé comprenant : Entrée sur vaste sas d'accueil, 1 bureau en verrière + 3 autres bureaux, local technique, un sanitaire et cuisine. Lumineux, en parfait état. Emplacement privilégié et stationnement facile et gratuit. Petite copropriété à faibles charges. Clim réversible.

-Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 92 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Arches
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88380
Coordonnées : 48.118010, 6.527957
Total : 175 232€
Prix d'acquisition : 114 900€
Travaux : 51 140€
Valeur du bien : 166 040€
Frais de notaire : 9 192€
Coût estimé : 9 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9196€/an
Fourchette totale : 615€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7374€ - 11468€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 372,22 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 244 €
Prix d'achat :114 900 €
Décote à l'achat :-11 344€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-48 988€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 927,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 380,27€
Coût de l'assurance :15 770,88€
Taxe foncière : 919,59€/an
Soit par mois : 76,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 140 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 232 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 712 €
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -58 712 €
Résultat foncier Année 1 : -49 516 €(Déficit de 49 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 572 €/an
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -7 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28115.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 685 €(65% de 114 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 716 €/an
Calcul : 74 685 € × 3,636% = 2 716 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 196 €58 718 €6 027 €-49 522 €21 400 €28 122 €28 122 €
29 380 €7 419 €5 869 €1 961 €--26 161 €
39 567 €7 255 €5 705 €2 312 €--23 849 €
49 759 €7 086 €5 535 €2 673 €--21 176 €
59 954 €6 910 €5 359 €3 044 €--18 132 €
610 153 €6 728 €5 177 €3 425 €--14 706 €
710 356 €6 540 €4 989 €3 817 €--10 890 €
810 563 €6 345 €4 794 €4 219 €--6 671 €
910 774 €6 143 €4 592 €4 632 €--2 039 €
1010 990 €5 934 €4 383 €5 056 €---
1111 210 €5 717 €4 167 €5 493 €---
1211 434 €5 493 €3 943 €5 941 €---
1311 663 €5 261 €3 711 €6 402 €---
1411 896 €5 021 €3 470 €6 875 €---
1512 134 €4 772 €3 222 €7 362 €---
1612 377 €4 514 €2 964 €7 862 €---
1712 624 €4 248 €2 697 €8 376 €---
1812 877 €3 972 €2 421 €8 905 €---
1913 134 €3 686 €2 136 €9 448 €---
2013 397 €3 390 €1 840 €10 007 €---
2113 665 €3 084 €1 533 €10 581 €---
2213 938 €2 766 €1 216 €11 172 €---
2314 217 €2 438 €888 €11 779 €---
2414 501 €2 098 €547 €12 403 €---
2514 791 €1 746 €195 €13 045 €---
TOTAL294 548 €177 281 €87 380 €117 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-6 420 €+8 351 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €0 €+1 931 €
4+1 931 €0 €+1 931 €
5+1 931 €0 €+1 931 €
6+1 931 €0 €+1 931 €
7+1 931 €0 €+1 931 €
8+1 931 €0 €+1 931 €
9+1 931 €0 €+1 931 €
10+1 931 €+905 €+1 026 €
11+1 931 €+1 648 €+283 €
12+1 931 €+1 782 €+149 €
13+1 931 €+1 921 €+10 €
14+1 931 €+2 063 €-132 €
15+1 931 €+2 209 €-278 €
16+1 931 €+2 359 €-428 €
17+1 931 €+2 513 €-582 €
18+1 931 €+2 671 €-740 €
19+1 931 €+2 834 €-903 €
20+1 931 €+3 002 €-1 071 €
21+1 931 €+3 174 €-1 243 €
22+1 931 €+3 351 €-1 420 €
23+1 931 €+3 534 €-1 603 €
24+1 931 €+3 721 €-1 790 €
25+1 931 €+3 914 €-1 983 €
Total+48 275 €+35 180 €+13 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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