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Achat maison

Bien expiré
VilleMerlerault (61)
Surface147m²
Coût Total92 136€
Loyer Annuel12 682€
Rentabilité13.76%
Cashflow/mois+469€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 504,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 147 m², 5 Pièces, 1 Chambre, 1 Salle d'eau, Salle de séjour, Terrain de 400 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial LE BRAS et associé vous proposent : Maison / villa à vendre - LE MERLERAULT (61240)

LE MERLERAULT Maison à usage d'habitation de 147m² comprenant:

  • au rez-de-chaussée - ancien cabinet médical: salle d'attente, salle de consultation, bureau, dégagement avec chaufferie (chauffage fioul), w.c, et arrivée d'escalier
  • au premier étage: palier, cuisine, séjour, une chambre, salle d'eau.
  • au deuxième étage mansardé: une grande chambre, grenier. jardin attenant de 181m² En dépendance grand garage avec jardin l'ensemble 121m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude LE BRAS et associé - Notaires à Argentan - N° SIRET : 37864593100023

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Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.704810, 0.273500
Total : 92 136€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 86 200€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12682€/an
Fourchette totale : 844€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 10134€ - 15872€/an
Rentabilité brute :13.76%
Fourchette de rentabilité :11.00% - 17.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 136€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :27,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 482,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 320,72€
Coût de l'assurance :8 292,24€
Taxe foncière : 1 268,23€/an
Soit par mois : 105,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :468,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 446 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine correcte mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 682 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 136 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 665 €
Revenus locatifs : +12 682 €
Charges déductibles : -16 665 €
Résultat foncier Année 1 : -3 983 €(Déficit de 3 983 €)
Imputable sur revenu global : 3 983 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 665 €/an
Revenus locatifs : +12 682 €
Charges déductibles : -4 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 017 €/an
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 682 €16 668 €3 068 €-3 986 €3 986 €--
212 936 €4 586 €2 986 €8 350 €---
313 195 €4 502 €2 902 €8 693 €---
413 459 €4 414 €2 814 €9 044 €---
513 728 €4 324 €2 724 €9 404 €---
614 002 €4 230 €2 630 €9 772 €---
714 282 €4 133 €2 534 €10 149 €---
814 568 €4 033 €2 433 €10 535 €---
914 859 €3 930 €2 330 €10 929 €---
1015 157 €3 823 €2 223 €11 334 €---
1115 460 €3 712 €2 112 €11 748 €---
1215 769 €3 598 €1 998 €12 171 €---
1316 084 €3 479 €1 879 €12 605 €---
1416 406 €3 357 €1 757 €13 049 €---
1516 734 €3 230 €1 630 €13 504 €---
1617 069 €3 099 €1 499 €13 970 €---
1717 410 €2 963 €1 363 €14 447 €---
1817 758 €2 823 €1 223 €14 935 €---
1918 113 €2 678 €1 078 €15 435 €---
2018 476 €2 528 €928 €15 947 €---
2118 845 €2 373 €773 €16 472 €---
2219 222 €2 213 €613 €17 009 €---
2319 607 €2 047 €447 €17 559 €---
2419 999 €1 876 €276 €18 123 €---
2520 399 €1 698 €98 €18 700 €---
TOTAL406 218 €96 319 €44 321 €309 899 €3 986 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 196 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-1 196 €+3 859 €
2+2 663 €+2 505 €+158 €
3+2 663 €+2 608 €+55 €
4+2 663 €+2 713 €-50 €
5+2 663 €+2 821 €-158 €
6+2 663 €+2 932 €-269 €
7+2 663 €+3 045 €-382 €
8+2 663 €+3 160 €-497 €
9+2 663 €+3 279 €-616 €
10+2 663 €+3 400 €-737 €
11+2 663 €+3 524 €-861 €
12+2 663 €+3 651 €-988 €
13+2 663 €+3 782 €-1 119 €
14+2 663 €+3 915 €-1 252 €
15+2 663 €+4 051 €-1 388 €
16+2 663 €+4 191 €-1 528 €
17+2 663 €+4 334 €-1 671 €
18+2 663 €+4 481 €-1 818 €
19+2 663 €+4 631 €-1 968 €
20+2 663 €+4 784 €-2 121 €
21+2 663 €+4 942 €-2 279 €
22+2 663 €+5 103 €-2 440 €
23+2 663 €+5 268 €-2 605 €
24+2 663 €+5 437 €-2 774 €
25+2 663 €+5 610 €-2 947 €
Total+66 575 €+92 970 €+-26 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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