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Appartement F5

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface90m²
Coût Total117 700€
Loyer Annuel10 187€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 888,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement F5 3 chambres dont une avec lavabo, salon (avec balcon 4 M2),salle à manger, cuisine, wc,salle d'eau, et entrée. Cave porte renforcée, place de parking non numérotée avec badge d'accès.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.942120, 4.372610
Total : 117 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 111 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10187€/an
Fourchette totale : 669€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 8023€ - 12934€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :35,31€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 617,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 993,94€
Coût de l'assurance :10 593,00€
Taxe foncière : 1 018,65€/an
Soit par mois : 84,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol moderne: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 700 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 682 €
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -36 682 €
Résultat foncier Année 1 : -26 495 €(Déficit de 26 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 382 €/an
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -5 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5095.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 187 €36 685 €3 943 €-26 499 €21 400 €5 099 €5 099 €
210 390 €5 281 €3 838 €5 110 €---
310 598 €5 172 €3 730 €5 426 €---
410 810 €5 060 €3 618 €5 750 €---
511 026 €4 944 €3 502 €6 082 €---
611 247 €4 824 €3 381 €6 423 €---
711 472 €4 700 €3 257 €6 772 €---
811 701 €4 571 €3 129 €7 130 €---
911 935 €4 438 €2 996 €7 497 €---
1012 174 €4 301 €2 859 €7 873 €---
1112 417 €4 159 €2 716 €8 259 €---
1212 666 €4 012 €2 569 €8 654 €---
1312 919 €3 860 €2 417 €9 059 €---
1413 177 €3 702 €2 260 €9 475 €---
1513 441 €3 539 €2 097 €9 902 €---
1613 710 €3 371 €1 929 €10 339 €---
1713 984 €3 197 €1 754 €10 787 €---
1814 264 €3 017 €1 574 €11 247 €---
1914 549 €2 830 €1 388 €11 719 €---
2014 840 €2 637 €1 195 €12 202 €---
2115 137 €2 438 €996 €12 699 €---
2215 439 €2 232 €789 €13 208 €---
2315 748 €2 018 €576 €13 730 €---
2416 063 €1 797 €355 €14 266 €---
2516 384 €1 569 €127 €14 815 €---
TOTAL326 277 €124 353 €56 994 €201 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-6 420 €+8 559 €
2+2 139 €+3 €+2 136 €
3+2 139 €+1 628 €+511 €
4+2 139 €+1 725 €+414 €
5+2 139 €+1 825 €+314 €
6+2 139 €+1 927 €+212 €
7+2 139 €+2 032 €+107 €
8+2 139 €+2 139 €0 €
9+2 139 €+2 249 €-110 €
10+2 139 €+2 362 €-223 €
11+2 139 €+2 478 €-339 €
12+2 139 €+2 596 €-457 €
13+2 139 €+2 718 €-579 €
14+2 139 €+2 843 €-704 €
15+2 139 €+2 970 €-831 €
16+2 139 €+3 102 €-963 €
17+2 139 €+3 236 €-1 097 €
18+2 139 €+3 374 €-1 235 €
19+2 139 €+3 516 €-1 377 €
20+2 139 €+3 661 €-1 522 €
21+2 139 €+3 810 €-1 671 €
22+2 139 €+3 962 €-1 823 €
23+2 139 €+4 119 €-1 980 €
24+2 139 €+4 280 €-2 141 €
25+2 139 €+4 445 €-2 306 €
Total+53 475 €+60 577 €+-7 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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