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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface45m²
Coût Total91 952€
Loyer Annuel7 222€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 553,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Ascenseur, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, calme, Non meublé

Votre agence Orpi vous propose, en exclusivité, ce bel appartement déjà loué, situé au deuxième étage avec ascenseur d'une charmante copropriété.

Ce bien, sans travaux, est idéal pour les investisseurs. Érigé au cœur d'une copropriété prisée, calme et verdoyante, cet appartement, situé à quelques pas du centre-ville, est également desservi par tous les transports en commun.

Ce bien se compose de : Une entrée desservant un séjour avec un balcon, donnant sur un parc superbement entretenu et un très bel étang, une cuisine aménagée et équipée, une chambre spacieuse, ainsi qu'une salle d'eau avec wc. Un grenier, ainsi qu'un garage privatif, complètent la prestation.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :

  • Mode de chauffage collectif au gaz de ville,
  • Charges de copropriété mensuelles de 105 euros, comprenant l'eau, le chauffage, et l'entretien des parties communes,
  • Menuiseries en PVC double vitrage,
  • Taxe foncière de 1400 euros.
  • Loyer de 500 euros.

Vous cherchez un investissement sûr ? Aux portes du centre-ville de Soissons et de ses commerces ? Ne cherchez plus, vous venez de trouver !

À visiter sans tarder avec votre agence Orpi.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 2407

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.390692, 3.341559
Total : 91 952€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 16 460€
Valeur du bien : 86 360€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7222€/an
Fourchette totale : 487€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 8932€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,08 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 029 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-4 129€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-17 923€ (-24.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 475,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 768,73€
Coût de l'assurance :7 815,92€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 601,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessite des travaux pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 460 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambre - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 222 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 952 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 401 €
Revenus locatifs : +7 222 €
Charges déductibles : -22 401 €
Résultat foncier Année 1 : -15 179 €(Déficit de 15 179 €)
Imputable sur revenu global : 15 179 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 941 €/an
Revenus locatifs : +7 222 €
Charges déductibles : -5 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 281 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 222 €22 403 €2 971 €-15 182 €15 182 €--
27 366 €5 863 €2 891 €1 503 €---
37 514 €5 780 €2 808 €1 733 €---
47 664 €5 695 €2 722 €1 969 €---
57 817 €5 606 €2 633 €2 211 €---
67 973 €5 515 €2 542 €2 459 €---
78 133 €5 420 €2 447 €2 713 €---
88 296 €5 322 €2 350 €2 973 €---
98 461 €5 222 €2 249 €3 240 €---
108 631 €5 117 €2 145 €3 513 €---
118 803 €5 010 €2 037 €3 794 €---
128 979 €4 898 €1 926 €4 081 €---
139 159 €4 783 €1 811 €4 376 €---
149 342 €4 665 €1 692 €4 677 €---
159 529 €4 542 €1 569 €4 987 €---
169 720 €4 415 €1 443 €5 304 €---
179 914 €4 284 €1 312 €5 630 €---
1810 112 €4 149 €1 176 €5 963 €---
1910 314 €4 009 €1 036 €6 305 €---
2010 521 €3 864 €892 €6 656 €---
2110 731 €3 715 €743 €7 016 €---
2210 946 €3 561 €588 €7 385 €---
2311 165 €3 402 €429 €7 763 €---
2411 388 €3 237 €264 €8 151 €---
2511 616 €3 067 €94 €8 549 €---
TOTAL231 315 €133 545 €42 769 €97 770 €15 182 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 555 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 517 €-4 555 €+6 072 €
2+1 517 €+451 €+1 066 €
3+1 517 €+520 €+997 €
4+1 517 €+591 €+926 €
5+1 517 €+663 €+854 €
6+1 517 €+738 €+779 €
7+1 517 €+814 €+703 €
8+1 517 €+892 €+625 €
9+1 517 €+972 €+545 €
10+1 517 €+1 054 €+463 €
11+1 517 €+1 138 €+379 €
12+1 517 €+1 224 €+293 €
13+1 517 €+1 313 €+204 €
14+1 517 €+1 403 €+114 €
15+1 517 €+1 496 €+21 €
16+1 517 €+1 591 €-74 €
17+1 517 €+1 689 €-172 €
18+1 517 €+1 789 €-272 €
19+1 517 €+1 892 €-375 €
20+1 517 €+1 997 €-480 €
21+1 517 €+2 105 €-588 €
22+1 517 €+2 215 €-698 €
23+1 517 €+2 329 €-812 €
24+1 517 €+2 445 €-928 €
25+1 517 €+2 565 €-1 048 €
Total+37 925 €+29 331 €+8 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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