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Maison - 3 pièce(s) - 80 m²

Bien expiré
VilleCoray (29)
Surface80m²
Coût Total147 500€
Loyer Annuel8 040€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous voulez faire un investissement lucratif cette maison vous propose au rez de chaussée une belle et grande pièce de vie lumineuse avec conduit pour poêle.A l'étage le palier dessert les deux chambres sur parquet et une salle d'eau. Les combles sont aménageables ( électricité et plomberie sont installés) et offrent de jolies possibilités, chambres, salle de jeux . ..L'appentis attenant permet un grand espace de rangement.Les commerces sont accessibles à pied, les écoles sont proches, le sentier de randonnée est à 100m, ce bien est à découvrir !!Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 90 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre consultant megAgence : Corinne REDEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de QUIMPER sous le numéro 894 844 836

Surface terrain : 80 m².

Ville : Coray
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29370
Total : 147 500€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 140 300€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8040€/an
Fourchette totale : 524€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6291€ - 10275€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 292,2 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 376 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-13 376€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-44 124€ (-42.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 781,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 025,93€
Coût de l'assurance :12 906,25€
Taxe foncière : 804,00€/an
Soit par mois : 67,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 800€
    Isolation des combles: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:4 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€/m² = 10000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 040 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 718 €
Revenus locatifs : +8 040 €
Charges déductibles : -56 718 €
Résultat foncier Année 1 : -48 678 €(Déficit de 48 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 418 €/an
Revenus locatifs : +8 040 €
Charges déductibles : -6 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27278.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 040 €56 723 €5 103 €-48 683 €21 400 €27 283 €27 283 €
28 201 €6 289 €4 969 €1 912 €--25 371 €
38 365 €6 151 €4 830 €2 214 €--23 157 €
48 532 €6 007 €4 687 €2 525 €--20 633 €
58 703 €5 859 €4 539 €2 844 €--17 789 €
68 877 €5 705 €4 385 €3 172 €--14 617 €
79 054 €5 546 €4 226 €3 508 €--11 109 €
89 235 €5 381 €4 061 €3 854 €--7 255 €
99 420 €5 210 €3 890 €4 210 €--3 045 €
109 609 €5 034 €3 713 €4 575 €---
119 801 €4 851 €3 530 €4 950 €---
129 997 €4 661 €3 341 €5 336 €---
1310 197 €4 465 €3 144 €5 732 €---
1410 401 €4 261 €2 941 €6 139 €---
1510 609 €4 051 €2 730 €6 558 €---
1610 821 €3 833 €2 512 €6 988 €---
1711 037 €3 607 €2 287 €7 430 €---
1811 258 €3 373 €2 053 €7 885 €---
1911 483 €3 131 €1 811 €8 352 €---
2011 713 €2 880 €1 560 €8 833 €---
2111 947 €2 620 €1 300 €9 327 €---
2212 186 €2 351 €1 031 €9 834 €---
2312 430 €2 073 €753 €10 357 €---
2412 678 €1 785 €464 €10 894 €---
2512 932 €1 486 €166 €11 446 €---
TOTAL257 523 €157 332 €74 026 €100 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 688 €-6 420 €+8 108 €
2+1 688 €0 €+1 688 €
3+1 688 €0 €+1 688 €
4+1 688 €0 €+1 688 €
5+1 688 €0 €+1 688 €
6+1 688 €0 €+1 688 €
7+1 688 €0 €+1 688 €
8+1 688 €0 €+1 688 €
9+1 688 €0 €+1 688 €
10+1 688 €+459 €+1 229 €
11+1 688 €+1 485 €+203 €
12+1 688 €+1 601 €+87 €
13+1 688 €+1 720 €-32 €
14+1 688 €+1 842 €-154 €
15+1 688 €+1 967 €-279 €
16+1 688 €+2 096 €-408 €
17+1 688 €+2 229 €-541 €
18+1 688 €+2 365 €-677 €
19+1 688 €+2 506 €-818 €
20+1 688 €+2 650 €-962 €
21+1 688 €+2 798 €-1 110 €
22+1 688 €+2 950 €-1 262 €
23+1 688 €+3 107 €-1 419 €
24+1 688 €+3 268 €-1 580 €
25+1 688 €+3 434 €-1 746 €
Total+42 200 €+30 057 €+12 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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