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EXCLUSIVITE P3 à vendre NIMES , investissement locatif

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface53m²
Coût Total103 120€
Loyer Annuel7 174€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 679,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Nouveauté Best Home , Vente appartement rénové et loué de type 3 à NIMES , bas du jean jaurès , quartier Capouchiné . Cet appartement traversant et fonctionnel se situe en 1er etage et est composé d une pièce de vie traversante avec loggia fermé à usage de buanderie et balcon , un coin cuisine aménagée , une salle d eau / wc ainsi qu une cave . Stationnement aisé et gratuit autour de la résidence . Ce P3 à vendre NIMES a été entièrement renové et climatisé . Nous consulter pour loyer Cet appartement pour investissement à vendre NIMES vous est présenté en exclusivité par l Agence Best Home 6 Place Questel 30900 NIMES . Tel 0466290330 . Contacter Claire RICHAUD 0615272384 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques:www.georisques.gouv.fr Nombre de lots principaux 74 Charges courantes de copropriété annuelles 780 - https://www.best-home.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.821168, 4.353322
Total : 103 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 7 000€
Valeur du bien : 96 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7174€/an
Fourchette totale : 472€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5662€ - 9089€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 284,72 €/m²
Basé sur :390 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 090 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-32 090€ (-26.5%)
Marge achat-revente :17 970€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 533,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 275,37€
Coût de l'assurance :7 734,00€
Taxe foncière : 717,35€/an
Soit par mois : 59,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 597,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 125 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - chauffage déjà conforme
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en état correct, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond, vérification des prises électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE C - chauffage déjà conforme
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture des murs et du plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture des murs et du plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salle de bain - Rénovation importante:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (remplacement des sanitaires, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Rénovation légère:800€
    Peinture des murs et du plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 30-50€/m², adaptée à l'état des murs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 174 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 217 €
Revenus locatifs : +7 174 €
Charges déductibles : -12 217 €
Résultat foncier Année 1 : -5 043 €(Déficit de 5 043 €)
Imputable sur revenu global : 5 043 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 217 €/an
Revenus locatifs : +7 174 €
Charges déductibles : -5 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 957 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 174 €12 220 €3 414 €-5 047 €5 047 €--
27 317 €5 129 €3 322 €2 188 €---
37 463 €5 035 €3 228 €2 429 €---
47 613 €4 937 €3 130 €2 675 €---
57 765 €4 836 €3 030 €2 929 €---
67 920 €4 732 €2 925 €3 188 €---
78 079 €4 624 €2 817 €3 454 €---
88 240 €4 513 €2 706 €3 728 €---
98 405 €4 397 €2 591 €4 008 €---
108 573 €4 278 €2 471 €4 295 €---
118 744 €4 155 €2 348 €4 590 €---
128 919 €4 027 €2 220 €4 892 €---
139 098 €3 895 €2 089 €5 202 €---
149 280 €3 759 €1 952 €5 521 €---
159 465 €3 618 €1 811 €5 847 €---
169 655 €3 472 €1 666 €6 182 €---
179 848 €3 322 €1 515 €6 526 €---
1810 045 €3 166 €1 359 €6 879 €---
1910 246 €3 005 €1 198 €7 241 €---
2010 450 €2 838 €1 031 €7 612 €---
2110 659 €2 666 €859 €7 994 €---
2210 873 €2 488 €681 €8 385 €---
2311 090 €2 303 €497 €8 787 €---
2411 312 €2 113 €306 €9 199 €---
2511 538 €1 916 €109 €9 622 €---
TOTAL229 770 €101 443 €49 275 €128 326 €5 047 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 514 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-1 514 €+3 020 €
2+1 506 €+656 €+850 €
3+1 506 €+729 €+777 €
4+1 506 €+803 €+703 €
5+1 506 €+879 €+627 €
6+1 506 €+956 €+550 €
7+1 506 €+1 036 €+470 €
8+1 506 €+1 118 €+388 €
9+1 506 €+1 202 €+304 €
10+1 506 €+1 289 €+217 €
11+1 506 €+1 377 €+129 €
12+1 506 €+1 468 €+38 €
13+1 506 €+1 561 €-55 €
14+1 506 €+1 656 €-150 €
15+1 506 €+1 754 €-248 €
16+1 506 €+1 855 €-349 €
17+1 506 €+1 958 €-452 €
18+1 506 €+2 064 €-558 €
19+1 506 €+2 172 €-666 €
20+1 506 €+2 284 €-778 €
21+1 506 €+2 398 €-892 €
22+1 506 €+2 516 €-1 010 €
23+1 506 €+2 636 €-1 130 €
24+1 506 €+2 760 €-1 254 €
25+1 506 €+2 887 €-1 381 €
Total+37 650 €+38 498 €+-848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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