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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface62m²
Coût Total143 673€
Loyer Annuel9 195€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 896,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Kitchenette, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud, Pas de cave

En résidence sécurisée, venez découvrir ce T3 avec jardin. Il comprend une entrée, un espace de vie avec coin cuisine donnant sur le jardin exposé Sud, deux chambres avec placards, une salle de bain et wc séparé. Une place de stationnement. Proximité des transports et commodités. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.865730, -0.517090
Total : 143 673€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 16 700€
Valeur du bien : 134 268€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9195€/an
Fourchette totale : 657€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 7889€ - 10718€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 549,02 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 039 €
Prix d'achat :117 568 €
Décote à l'achat :-40 471€ (-25.6%)
Marge achat-revente :14 366€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 673€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 759,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 825,21€
Coût de l'assurance :17 240,76€
Taxe foncière : 919,54€/an
Soit par mois : 76,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 138,00€/mois
Soit par an : 1 656,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 766,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 973,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et léger rafraîchissement du sol
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Rénovation de la terrasse en bois, traitement et éventuellement remplacement des lames usées
Quantité: terrasse (5 m²)
Raison: État moyen visible - bois usé et besoin d'entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 700 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres:3 200€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture 2 chambres (40m² murs): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon (20m² murs): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Terrasse:800€
    Rénovation terrasse bois: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 673 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 656 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 602 €
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -24 602 €
Résultat foncier Année 1 : -15 407 €(Déficit de 15 407 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 902 €/an
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -7 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4707.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 195 €24 607 €4 642 €-15 412 €10 700 €4 712 €4 712 €
29 379 €7 782 €4 516 €1 598 €--3 114 €
39 567 €7 652 €4 387 €1 915 €--1 199 €
49 758 €7 518 €4 253 €2 240 €---
59 953 €7 380 €4 115 €2 574 €---
610 152 €7 237 €3 972 €2 916 €---
710 355 €7 089 €3 824 €3 266 €---
810 563 €6 937 €3 672 €3 626 €---
910 774 €6 779 €3 514 €3 995 €---
1010 989 €6 616 €3 351 €4 373 €---
1111 209 €6 448 €3 183 €4 761 €---
1211 433 €6 274 €3 009 €5 159 €---
1311 662 €6 094 €2 829 €5 567 €---
1411 895 €5 909 €2 644 €5 986 €---
1512 133 €5 717 €2 452 €6 416 €---
1612 376 €5 519 €2 254 €6 857 €---
1712 623 €5 314 €2 049 €7 309 €---
1812 876 €5 103 €1 838 €7 773 €---
1913 133 €4 884 €1 619 €8 249 €---
2013 396 €4 659 €1 393 €8 737 €---
2113 664 €4 425 €1 160 €9 238 €---
2213 937 €4 184 €919 €9 753 €---
2314 216 €3 935 €670 €10 280 €---
2414 500 €3 678 €413 €10 822 €---
2514 790 €3 412 €147 €11 378 €---
TOTAL294 531 €165 154 €66 825 €129 377 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-3 210 €+5 141 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €0 €+1 931 €
4+1 931 €+312 €+1 619 €
5+1 931 €+772 €+1 159 €
6+1 931 €+875 €+1 056 €
7+1 931 €+980 €+951 €
8+1 931 €+1 088 €+843 €
9+1 931 €+1 198 €+733 €
10+1 931 €+1 312 €+619 €
11+1 931 €+1 428 €+503 €
12+1 931 €+1 548 €+383 €
13+1 931 €+1 670 €+261 €
14+1 931 €+1 796 €+135 €
15+1 931 €+1 925 €+6 €
16+1 931 €+2 057 €-126 €
17+1 931 €+2 193 €-262 €
18+1 931 €+2 332 €-401 €
19+1 931 €+2 475 €-544 €
20+1 931 €+2 621 €-690 €
21+1 931 €+2 772 €-841 €
22+1 931 €+2 926 €-995 €
23+1 931 €+3 084 €-1 153 €
24+1 931 €+3 247 €-1 316 €
25+1 931 €+3 413 €-1 482 €
Total+48 275 €+38 813 €+9 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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