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Maison 4 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleCastillonnès (47)
Surface114
Coût Total164 296
Loyer Annuel10 374
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 700 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 804,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 114 m² - Maison 4 pièces 114 m²

Venez découvrir cette superbe bâtisse en pierre située dans un bourg, non loin de Castillonnes, entre Villeneueve Sur Lot et Bergerac. Sur une parcelle de 630 m2, cette bâtisse en pierre à rénover offre de beaux volume et un très gros potentiel. Au rez de chaussé, une entrée qui dessert d'un côté une grande cuisine lumineuse de plus de 23m2 et d'un autre côté la pièce à vivre. Al'étage, deux belles chambres de plus de 20m2 avec salle d'eau et wc. Côté extérieur, vous pourrez profiter d'un jardin à l'arrière avec un puits, ainsi que d'une cave, d'une terrasse et d'un garage Chauffage au fioul, simple vitrage Des travaux sont à prévoir et vous permettent de laisser libre cours à votre imagination, offrant ainsi de multiples possibilités. Contact : Christelle MOTA, agent commercial : [Coordonnées masquées]

Surface : 114 m²

Consommation énergie primaire : 378 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Castillonnès
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47330
Coordonnées : 44.651733, 0.593132
Total : 164 296
Prix d'acquisition : 91 700
Travaux : 65 260
Valeur du bien : 156 960
Frais de notaire : 7 336
Coût estimé : 7 336
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10374€/an
Fourchette totale : 655€ - 1142€/mois
Fourchette annuelle : 7856€ - 13699€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :832,95 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 956
Prix d'achat :91 700
Décote à l'achat :-3 256 (-3.4%)
Marge achat-revente :-69 340€ (-73.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 296
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 873,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 249,09
Coût de l'assurance :14 375,90
Taxe foncière : 1 037,37€/an
Soit par mois : 86,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 260(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Isolation:4 560
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 40€/m² = 4560€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement parquet et peinture: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant 50% de main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 3000€ (incluant 50% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillonnès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 760✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 374 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 296 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 037 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 600
Revenus locatifs : +10 374
Charges déductibles : -72 600
Résultat foncier Année 1 : -62 226(Déficit de 62 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 826
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 340 €/an
Revenus locatifs : +10 374
Charges déductibles : -7 340
Résultat foncier Années 2+ : 3 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40825.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 605(65% de 91 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 167 €/an
Calcul : 59 605 € × 3,636% = 2 167
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 37472 6055 733-62 23121 400 €40 831 €40 831 €
210 5817 1955 5833 386--37 446 €
310 7937 0415 4283 752--33 693 €
411 0096 8805 2684 129--29 565 €
511 2296 7145 1014 515--25 049 €
611 4536 5424 9294 912--20 138 €
711 6836 3634 7515 319--14 818 €
811 9166 1784 5665 738--9 080 €
912 1545 9874 3746 168--2 913 €
1012 3985 7894 1766 609---
1112 6465 5833 9717 062---
1212 8985 3703 7587 528---
1313 1565 1503 5388 006---
1413 4204 9223 3098 498---
1513 6884 6853 0739 003---
1613 9624 4402 8289 522---
1714 2414 1862 57410 055---
1814 5263 9232 31110 602---
1914 8163 6512 03911 165---
2015 1133 3691 75711 744---
2115 4153 0771 46412 338---
2215 7232 7741 16212 949---
2316 0382 46084813 577---
2416 3582 13652314 223---
2516 6861 79918714 886---
TOTAL332 274188 81983 249143 45521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 455
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 178-6 420+8 598
2+2 1780+2 178
3+2 1780+2 178
4+2 1780+2 178
5+2 1780+2 178
6+2 1780+2 178
7+2 1780+2 178
8+2 1780+2 178
9+2 1780+2 178
10+2 178+1 109+1 069
11+2 178+2 119+59
12+2 178+2 258-80
13+2 178+2 402-224
14+2 178+2 549-371
15+2 178+2 701-523
16+2 178+2 856-678
17+2 178+3 016-838
18+2 178+3 181-1 003
19+2 178+3 350-1 172
20+2 178+3 523-1 345
21+2 178+3 701-1 523
22+2 178+3 885-1 707
23+2 178+4 073-1 895
24+2 178+4 267-2 089
25+2 178+4 466-2 288
Total+54 450+43 036+11 414
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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