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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface77m²
Coût Total156 800€
Loyer Annuel11 321€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 590,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En exclusivité, venez découvrir cet appartement T4 situé au dernier étage bénéficiant d'une triple exposition. Il vous propose une entrée, un spacieux salon-séjour de plus de 30m² donnant sur un balcon. Vous trouverez également dans l'appartement une grande cuisine, une salle d'eau ainsi des WC séparés. Un dressing ainsi que deux belles chambres complètent l'ensemble. Le plus : vous disposerez d'un stationnement privatif ainsi qu'une cave. Ce bien se trouve à Saint-Herblain sous le quartier du Village Expo, à proximité de toutes les commodités (transports, tram ligne 1, bus, périphérique, commerces). CLASSE ENERGIE : D CLASSE CLIMAT : D « Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ces biens sont exposés, sont disponibles sur le site » Nombre de lots de copropriété : 177 lots dont 59 d'habitations. Charges annuelles : 1 727EUR Référence : 9372NT Au prix de 122 500EUR FAI dont 6.52% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix net vendeur : 115 000EUR. Ce bien vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER de Saint-Herblain - 5 Rue Jacques Brel.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 156 800€
Prix d'acquisition : 122 500€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 9 800€
Coût estimé : 9 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11321€/an
Fourchette totale : 798€ - 1116€/mois
Fourchette annuelle : 9574€ - 13388€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,13 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 398 €
Prix d'achat :122 500 €
Décote à l'achat :-111 898€ (-47.7%)
Marge achat-revente :77 598€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 930,84€
Coût de l'assurance :13 720,00€
Taxe foncière : 1 132,11€/an
Soit par mois : 94,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,92€/mois
Soit par an : 1 727,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et éventuellement petits travaux cosmétiques.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 1600€/m² × 5 = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Peinture murs (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Estimations basées sur des prix moyens pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 321 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 727 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 969 €
Revenus locatifs : +11 321 €
Charges déductibles : -32 969 €
Résultat foncier Année 1 : -21 648 €(Déficit de 21 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 469 €/an
Revenus locatifs : +11 321 €
Charges déductibles : -8 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 247.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 625 €(65% de 122 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 895 €/an
Calcul : 79 625 € × 3,636% = 2 895 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 321 €32 974 €5 066 €-21 653 €21 400 €253 €253 €
211 547 €8 337 €4 929 €3 211 €---
311 778 €8 196 €4 788 €3 583 €---
412 014 €8 049 €4 642 €3 965 €---
512 254 €7 898 €4 491 €4 356 €---
612 499 €7 743 €4 335 €4 757 €---
712 749 €7 581 €4 173 €5 168 €---
813 004 €7 415 €4 007 €5 589 €---
913 264 €7 243 €3 835 €6 022 €---
1013 530 €7 065 €3 657 €6 465 €---
1113 800 €6 881 €3 474 €6 919 €---
1214 076 €6 692 €3 284 €7 385 €---
1314 358 €6 496 €3 088 €7 862 €---
1414 645 €6 293 €2 885 €8 352 €---
1514 938 €6 084 €2 676 €8 854 €---
1615 237 €5 868 €2 460 €9 369 €---
1715 541 €5 644 €2 236 €9 897 €---
1815 852 €5 414 €2 006 €10 439 €---
1916 169 €5 175 €1 767 €10 994 €---
2016 493 €4 929 €1 521 €11 564 €---
2116 823 €4 674 €1 266 €12 148 €---
2217 159 €4 411 €1 003 €12 748 €---
2317 502 €4 139 €732 €13 363 €---
2417 852 €3 859 €451 €13 993 €---
2518 209 €3 569 €161 €14 641 €---
TOTAL362 617 €182 629 €72 931 €179 989 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €-6 420 €+8 797 €
2+2 377 €+887 €+1 490 €
3+2 377 €+1 075 €+1 302 €
4+2 377 €+1 189 €+1 188 €
5+2 377 €+1 307 €+1 070 €
6+2 377 €+1 427 €+950 €
7+2 377 €+1 550 €+827 €
8+2 377 €+1 677 €+700 €
9+2 377 €+1 806 €+571 €
10+2 377 €+1 939 €+438 €
11+2 377 €+2 076 €+301 €
12+2 377 €+2 215 €+162 €
13+2 377 €+2 359 €+18 €
14+2 377 €+2 506 €-129 €
15+2 377 €+2 656 €-279 €
16+2 377 €+2 811 €-434 €
17+2 377 €+2 969 €-592 €
18+2 377 €+3 132 €-755 €
19+2 377 €+3 298 €-921 €
20+2 377 €+3 469 €-1 092 €
21+2 377 €+3 645 €-1 268 €
22+2 377 €+3 824 €-1 447 €
23+2 377 €+4 009 €-1 632 €
24+2 377 €+4 198 €-1 821 €
25+2 377 €+4 392 €-2 015 €
Total+59 425 €+53 997 €+5 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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