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Maison - 7 pièce(s) - 190 m²

Bien expiré
VilleSaint-Genix-sur-Guiers (73)
Surface190m²
Coût Total319 920€
Loyer Annuel27 639€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Plein centre St Genix , maison des années 1900 qui saura vous séduire avec ses magnifiques volumes ,ses hauts plafonds et ses carrelages d antan et parquets d origine . Cette maison se compose: - AU RDC : Entrée , chambre, grand dégagement , salle de bains, cuisine indépendante et salon séjour avec accès direct sur une cour intérieure - A L ETAGE : grand palier desservant 5 chambres dont 4 avec cheminées d ornement, piéce pouvant servir de dressing et wc indépendant . Coté annexes : Combles pouvant être aménagées , garage . Le tout sur 420 m² de terrain clos et arboré . Sophie VICHET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 849 090 816 - Saint Genix les Villages.

Etat général : A Rafraichir Surface terrain : 420 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gazdeville Fenêtre : Bois simple vitrage Cuisine : Nue Numéro de mandat : 1990

Précision localisation : 3 mns A 43

Ville : Saint-Genix-sur-Guiers
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Coordonnées : 45.600692, 5.629804
Total : 319 920€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 94 200€
Valeur du bien : 303 200€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 12.12€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 16.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2303€/mois
Loyer annuel estimé : 27639€/an
Fourchette totale : 1739€ - 3050€/mois
Fourchette annuelle : 20870€ - 36605€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 560,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :93,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 654,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 293,78€
Coût de l'assurance :27 993,00€
Taxe foncière : 2 763,95€/an
Soit par mois : 230,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 303,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 884,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :418,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées, mise à jour nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 190 m²
Raison: Tuyauterie à vérifier pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 200 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:17 100€
    Isolation combles: 190 m² × 90€/m² = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 20000€ = 20000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 850€
    Mise à jour plomberie: 190 m² × 15€/m² = 2850€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genix-sur-Guiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 639 €/an
Calcul : 2 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 378 €
Revenus locatifs : +27 639 €
Charges déductibles : -108 378 €
Résultat foncier Année 1 : -80 738 €(Déficit de 80 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 178 €/an
Revenus locatifs : +27 639 €
Charges déductibles : -14 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59338.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 639 €108 388 €10 304 €-80 748 €21 400 €59 348 €59 348 €
228 192 €13 909 €10 025 €14 283 €--45 065 €
328 756 €13 621 €9 737 €15 135 €--29 930 €
429 331 €13 324 €9 440 €16 008 €--13 923 €
529 918 €13 016 €9 133 €16 902 €---
630 516 €12 699 €8 815 €17 817 €---
731 127 €12 371 €8 487 €18 756 €---
831 749 €12 032 €8 148 €19 717 €---
932 384 €11 682 €7 798 €20 702 €---
1033 032 €11 320 €7 436 €21 712 €---
1133 692 €10 946 €7 063 €22 746 €---
1234 366 €10 560 €6 677 €23 806 €---
1335 054 €10 161 €6 278 €24 892 €---
1435 755 €9 749 €5 866 €26 005 €---
1536 470 €9 324 €5 440 €27 146 €---
1637 199 €8 884 €5 000 €28 315 €---
1737 943 €8 430 €4 546 €29 513 €---
1838 702 €7 960 €4 077 €30 742 €---
1939 476 €7 475 €3 592 €32 000 €---
2040 265 €6 975 €3 091 €33 291 €---
2141 071 €6 457 €2 573 €34 614 €---
2241 892 €5 923 €2 039 €35 970 €---
2342 730 €5 370 €1 487 €37 360 €---
2443 585 €4 800 €916 €38 785 €---
2544 456 €4 210 €327 €40 246 €---
TOTAL885 300 €339 585 €148 294 €545 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 804 €-6 420 €+12 224 €
2+5 804 €0 €+5 804 €
3+5 804 €0 €+5 804 €
4+5 804 €0 €+5 804 €
5+5 804 €+894 €+4 910 €
6+5 804 €+5 345 €+459 €
7+5 804 €+5 627 €+177 €
8+5 804 €+5 915 €-111 €
9+5 804 €+6 211 €-407 €
10+5 804 €+6 514 €-710 €
11+5 804 €+6 824 €-1 020 €
12+5 804 €+7 142 €-1 338 €
13+5 804 €+7 468 €-1 664 €
14+5 804 €+7 802 €-1 998 €
15+5 804 €+8 144 €-2 340 €
16+5 804 €+8 495 €-2 691 €
17+5 804 €+8 854 €-3 050 €
18+5 804 €+9 222 €-3 418 €
19+5 804 €+9 600 €-3 796 €
20+5 804 €+9 987 €-4 183 €
21+5 804 €+10 384 €-4 580 €
22+5 804 €+10 791 €-4 987 €
23+5 804 €+11 208 €-5 404 €
24+5 804 €+11 635 €-5 831 €
25+5 804 €+12 074 €-6 270 €
Total+145 100 €+163 714 €+-18 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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