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Maison de ville - 3 chambres - Centre ancien Istres

VilleIstres (13)
Surface120m²
Coût Total207 000€
Loyer Annuel19 257€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+348€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 175 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 458,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au cœur du centre ancien d’Istres, venez découvrir cette maison de ville de 120 m², pleine de charme et offrant une configuration atypique sur trois niveaux.

Le rez-de-chaussée, d’une superficie d’environ 40 m², est entièrement consacré à une suite parentale aménagée dans une magnifique pièce voûtée tout en pierre, véritable atout de charme de la maison. Elle dispose de sa propre salle d’eau ainsi que d’un WC indépendant.

Au premier étage, vous profiterez d’un bel espace de vie composé d’une grande cuisine ouverte et d’un salon cosy, créant une atmosphère conviviale et chaleureuse.

Le deuxième étage accueille l’espace nuit avec deux chambres, une salle de bain, un WC indépendant ainsi qu’un dressing.

Avec ses trois chambres, ses beaux volumes et son agencement original, cette maison séduira les personnes à la recherche d’un bien de caractère au cœur du centre ancien.

Me contacter par message pour un premier contact.

Prix de vente : 175 000 €

Agence s'abstenir.

Ville : Istres
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13800
Coordonnées : 43.513560, 4.987910
Total : 207 000€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 193 000€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 17.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1605€/mois
Loyer annuel estimé : 19257€/an
Fourchette totale : 1203€ - 2141€/mois
Fourchette annuelle : 14432€ - 25695€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 873,91 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :344 869 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-169 869€ (-49.3%)
Marge achat-revente :137 869€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :82,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 095,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 937,18€
Coût de l'assurance :24 840,00€
Taxe foncière : 1 925,71€/an
Soit par mois : 160,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 604,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :348,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète (12 m²): 6000€ (500€/m²), Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2500€ (500€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds (27 m²): 540€ (20€/m²), Main d'œuvre: 660€
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon (30 m²): 1500€ (50€/m²), Éclairage: 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 400€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Istres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 257 €/an
Calcul : 1 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 000 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 642 €
Revenus locatifs : +19 257 €
Charges déductibles : -27 642 €
Résultat foncier Année 1 : -8 385 €(Déficit de 8 385 €)
Imputable sur revenu global : 8 385 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 642 €/an
Revenus locatifs : +19 257 €
Charges déductibles : -9 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 615 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 257 €27 648 €6 729 €-8 391 €8 391 €--
219 642 €9 467 €6 548 €10 175 €---
320 035 €9 280 €6 360 €10 756 €---
420 436 €9 086 €6 167 €11 350 €---
520 844 €8 886 €5 967 €11 959 €---
621 261 €8 679 €5 760 €12 582 €---
721 687 €8 465 €5 546 €13 221 €---
822 120 €8 245 €5 325 €13 876 €---
922 563 €8 016 €5 097 €14 546 €---
1023 014 €7 780 €4 861 €15 234 €---
1123 474 €7 537 €4 617 €15 938 €---
1223 944 €7 285 €4 366 €16 659 €---
1324 423 €7 025 €4 105 €17 398 €---
1424 911 €6 756 €3 836 €18 155 €---
1525 409 €6 478 €3 559 €18 932 €---
1625 918 €6 191 €3 271 €19 727 €---
1726 436 €5 894 €2 974 €20 542 €---
1826 965 €5 587 €2 668 €21 377 €---
1927 504 €5 270 €2 351 €22 234 €---
2028 054 €4 943 €2 023 €23 111 €---
2128 615 €4 604 €1 685 €24 011 €---
2229 187 €4 254 €1 335 €24 933 €---
2329 771 €3 893 €973 €25 878 €---
2430 366 €3 519 €600 €26 847 €---
2530 974 €3 133 €214 €27 841 €---
TOTAL616 810 €187 920 €96 937 €428 891 €8 391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 517 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 428 891 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 044 €-2 517 €+6 561 €
2+4 044 €+3 053 €+991 €
3+4 044 €+3 227 €+817 €
4+4 044 €+3 405 €+639 €
5+4 044 €+3 588 €+456 €
6+4 044 €+3 775 €+269 €
7+4 044 €+3 966 €+78 €
8+4 044 €+4 163 €-119 €
9+4 044 €+4 364 €-320 €
10+4 044 €+4 570 €-526 €
11+4 044 €+4 781 €-737 €
12+4 044 €+4 998 €-954 €
13+4 044 €+5 219 €-1 175 €
14+4 044 €+5 447 €-1 403 €
15+4 044 €+5 679 €-1 635 €
16+4 044 €+5 918 €-1 874 €
17+4 044 €+6 163 €-2 119 €
18+4 044 €+6 413 €-2 369 €
19+4 044 €+6 670 €-2 626 €
20+4 044 €+6 933 €-2 889 €
21+4 044 €+7 203 €-3 159 €
22+4 044 €+7 480 €-3 436 €
23+4 044 €+7 763 €-3 719 €
24+4 044 €+8 054 €-4 010 €
25+4 044 €+8 352 €-4 308 €
Total+101 100 €+128 667 €+-27 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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