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Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface68m²
Coût Total137 490€
Loyer Annuel10 938€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NANTES BELLEVUE - APPARTEMENT DE TYPE 3 À RÉNOVER

IDEAL INVESTISSEUR - PRIMO ACCÉDANT Libre de toute occupation, découvrez cet appartement de 67,82 m² au 3ème étage sur 4 avec ascenseur. Il se compose d'une entrée avec un grand placard desservant un salon-séjour, une cuisine indépendante et un Wc. Un dégagement avec un placard double permet l'accès à l'espace nuit comprenant deux belles chambres et une salle de bains.

En annexes, profitez d'une cave au rez-de-chaussée et d'une place de stationnement privative en sous-sol.

DPE C Chauffage au sol et eau inclus dans les charges.

Copropriété à proximité immédiate des commodités (commerces, transports : ligne 1 arrêts Romanet / Jamet, C20)

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 100 000 euros. Dans une copropriété de 930 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900.00 euros et 1219.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Total : 137 490€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 20 850€
Valeur du bien : 128 850€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10938€/an
Fourchette totale : 688€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 8252€ - 14498€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 357,18€
Coût de l'assurance :12 030,38€
Taxe foncière : 1 093,76€/an
Soit par mois : 91,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine obsolètes et rénovation du carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine avec usure importante nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 850 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 200€
    Vérification et mise aux normes du chauffage au sol: 1 système × 2200€ = 2200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 600€/m² = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€
  • Salon:1 250€
    Rafraîchissement peinture: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient supplémentaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 938 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 490 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 013 €
Revenus locatifs : +10 938 €
Charges déductibles : -27 013 €
Résultat foncier Année 1 : -16 075 €(Déficit de 16 075 €)
Imputable sur revenu global : 16 075 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 163 €/an
Revenus locatifs : +10 938 €
Charges déductibles : -6 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 775 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 938 €27 017 €4 592 €-16 080 €16 080 €--
211 156 €6 045 €4 470 €5 111 €---
311 380 €5 919 €4 344 €5 461 €---
411 607 €5 788 €4 213 €5 819 €---
511 839 €5 652 €4 078 €6 187 €---
612 076 €5 513 €3 938 €6 563 €---
712 318 €5 368 €3 793 €6 950 €---
812 564 €5 218 €3 643 €7 346 €---
912 815 €5 063 €3 488 €7 752 €---
1013 071 €4 903 €3 328 €8 168 €---
1113 333 €4 737 €3 162 €8 596 €---
1213 600 €4 566 €2 991 €9 034 €---
1313 872 €4 389 €2 814 €9 483 €---
1414 149 €4 206 €2 631 €9 943 €---
1514 432 €4 016 €2 441 €10 416 €---
1614 721 €3 820 €2 245 €10 901 €---
1715 015 €3 617 €2 042 €11 398 €---
1815 315 €3 407 €1 832 €11 908 €---
1915 622 €3 190 €1 615 €12 432 €---
2015 934 €2 966 €1 391 €12 968 €---
2116 253 €2 733 €1 159 €13 519 €---
2216 578 €2 493 €918 €14 084 €---
2316 909 €2 245 €670 €14 664 €---
2417 248 €1 988 €413 €15 260 €---
2517 593 €1 722 €147 €15 870 €---
TOTAL350 336 €126 582 €66 357 €223 754 €16 080 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 824 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297 €-4 824 €+7 121 €
2+2 297 €+1 533 €+764 €
3+2 297 €+1 638 €+659 €
4+2 297 €+1 746 €+551 €
5+2 297 €+1 856 €+441 €
6+2 297 €+1 969 €+328 €
7+2 297 €+2 085 €+212 €
8+2 297 €+2 204 €+93 €
9+2 297 €+2 326 €-29 €
10+2 297 €+2 451 €-154 €
11+2 297 €+2 579 €-282 €
12+2 297 €+2 710 €-413 €
13+2 297 €+2 845 €-548 €
14+2 297 €+2 983 €-686 €
15+2 297 €+3 125 €-828 €
16+2 297 €+3 270 €-973 €
17+2 297 €+3 419 €-1 122 €
18+2 297 €+3 572 €-1 275 €
19+2 297 €+3 729 €-1 432 €
20+2 297 €+3 891 €-1 594 €
21+2 297 €+4 056 €-1 759 €
22+2 297 €+4 225 €-1 928 €
23+2 297 €+4 399 €-2 102 €
24+2 297 €+4 578 €-2 281 €
25+2 297 €+4 761 €-2 464 €
Total+57 425 €+67 126 €+-9 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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