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Achat : Appartement Nevers (58000)

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface132m²
Coût Total194 900€
Loyer Annuel13 438€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 174,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 132 m², 5 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Cave

Appartement de 132m2. Venez découvrir ce magnifique appartement de 132 m², idéalement situé en centre-ville de Nevers, au premier étage avec une entrée indépendante. Un monte-escalier est installé pour plus de confort.

Le chauffage est assuré par une chaudière gaz à condensation installée en 2024.

Il se compose d’une entrée, d’une cuisine semi-ouverte donnant sur un double séjour très lumineux, de trois chambres dont une avec salle d'eau, ainsi que d’une salle de bain équipée d’une baignoire et d’une douche, et de Wc séparés.

Une cave de 45 m² complète ce bien.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987740, 3.149280
Total : 194 900€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 182 500€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1120€/mois
Loyer annuel estimé : 13438€/an
Fourchette totale : 874€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 10491€ - 17214€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 065,12€
Coût de l'assurance :17 053,75€
Taxe foncière : 1 343,84€/an
Soit par mois : 111,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 119,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 132,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 400€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Peinture murs/plafond (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Électricité mise aux normes (30 m²): 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 700€
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 120 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 438 €/an
Calcul : 1 120 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 030 €
Revenus locatifs : +13 438 €
Charges déductibles : -36 030 €
Résultat foncier Année 1 : -22 591 €(Déficit de 22 591 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 530 €/an
Revenus locatifs : +13 438 €
Charges déductibles : -8 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11891.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 438 €36 036 €6 510 €-22 597 €10 700 €11 897 €11 897 €
213 707 €8 363 €6 337 €5 345 €--6 553 €
313 981 €8 183 €6 157 €5 798 €--755 €
414 261 €7 998 €5 972 €6 263 €---
514 546 €7 806 €5 780 €6 740 €---
614 837 €7 608 €5 582 €7 229 €---
715 134 €7 403 €5 377 €7 731 €---
815 436 €7 190 €5 164 €8 246 €---
915 745 €6 971 €4 945 €8 774 €---
1016 060 €6 744 €4 718 €9 316 €---
1116 381 €6 509 €4 483 €9 872 €---
1216 709 €6 266 €4 240 €10 443 €---
1317 043 €6 015 €3 989 €11 028 €---
1417 384 €5 755 €3 729 €11 629 €---
1517 732 €5 486 €3 460 €12 245 €---
1618 086 €5 208 €3 182 €12 878 €---
1718 448 €4 921 €2 895 €13 527 €---
1818 817 €4 623 €2 597 €14 194 €---
1919 193 €4 316 €2 290 €14 878 €---
2019 577 €3 997 €1 971 €15 580 €---
2119 969 €3 668 €1 642 €16 300 €---
2220 368 €3 328 €1 302 €17 040 €---
2320 775 €2 976 €950 €17 800 €---
2421 191 €2 612 €586 €18 579 €---
2521 615 €2 235 €209 €19 380 €---
TOTAL430 435 €172 215 €94 065 €258 221 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 822 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 822 €-3 210 €+6 032 €
2+2 822 €0 €+2 822 €
3+2 822 €0 €+2 822 €
4+2 822 €+1 652 €+1 170 €
5+2 822 €+2 022 €+800 €
6+2 822 €+2 169 €+653 €
7+2 822 €+2 319 €+503 €
8+2 822 €+2 474 €+348 €
9+2 822 €+2 632 €+190 €
10+2 822 €+2 795 €+27 €
11+2 822 €+2 962 €-140 €
12+2 822 €+3 133 €-311 €
13+2 822 €+3 308 €-486 €
14+2 822 €+3 489 €-667 €
15+2 822 €+3 674 €-852 €
16+2 822 €+3 863 €-1 041 €
17+2 822 €+4 058 €-1 236 €
18+2 822 €+4 258 €-1 436 €
19+2 822 €+4 463 €-1 641 €
20+2 822 €+4 674 €-1 852 €
21+2 822 €+4 890 €-2 068 €
22+2 822 €+5 112 €-2 290 €
23+2 822 €+5 340 €-2 518 €
24+2 822 €+5 574 €-2 752 €
25+2 822 €+5 814 €-2 992 €
Total+70 550 €+77 466 €+-6 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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