Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLyon 9e (69)
Surface76.4m²
Coût Total214 020€
Loyer Annuel16 426€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 76.4 m²
Prix au m² : 2 212,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, Non meublé

Exclusivité ORPI!! Beau potentiel! Appartement traversant Est/Ouest de 76m2 en rez-de-chaussée avec un spacieux séjour de 36m2 permettant de créer une seconde chambre, ou possibilité de transformation pour une activité commerciale ,de services, cabinet médical..Une entrée indépendante avec devanture donnant sur l'extérieur est déjà existante! Nous contacter pour une visite ! Référence agence : 5348

Ville : Lyon 9e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69009
Coordonnées : 45.790122, 4.801048
Total : 214 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 200 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.4m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 14.27€ - 22.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16426€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 13087€ - 20617€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 031,25 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 588 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-62 588€ (-27.0%)
Marge achat-revente :17 568€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 133,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 722,09€
Coût de l'assurance :19 261,80€
Taxe foncière : 1 642,61€/an
Soit par mois : 136,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 368,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture nécessaire pour rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture nécessaire pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 426 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 020 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 267 €
Revenus locatifs : +16 426 €
Charges déductibles : -41 267 €
Résultat foncier Année 1 : -24 841 €(Déficit de 24 841 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 441 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 767 €/an
Revenus locatifs : +16 426 €
Charges déductibles : -9 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3441.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 426 €41 274 €7 361 €-24 848 €21 400 €3 448 €3 448 €
216 755 €9 581 €7 168 €7 174 €---
317 090 €9 381 €6 968 €7 709 €---
417 431 €9 173 €6 760 €8 258 €---
517 780 €8 959 €6 546 €8 821 €---
618 136 €8 737 €6 324 €9 399 €---
718 498 €8 507 €6 093 €9 992 €---
818 868 €8 268 €5 855 €10 600 €---
919 246 €8 022 €5 609 €11 224 €---
1019 631 €7 766 €5 353 €11 864 €---
1120 023 €7 502 €5 089 €12 521 €---
1220 424 €7 228 €4 815 €13 195 €---
1320 832 €6 945 €4 532 €13 887 €---
1421 249 €6 652 €4 238 €14 597 €---
1521 674 €6 348 €3 935 €15 326 €---
1622 107 €6 033 €3 620 €16 074 €---
1722 549 €5 708 €3 294 €16 842 €---
1823 000 €5 370 €2 957 €17 630 €---
1923 460 €5 021 €2 608 €18 439 €---
2023 930 €4 660 €2 247 €19 270 €---
2124 408 €4 286 €1 873 €20 123 €---
2224 896 €3 898 €1 485 €20 998 €---
2325 394 €3 497 €1 084 €21 897 €---
2425 902 €3 082 €669 €22 821 €---
2526 420 €2 652 €239 €23 769 €---
TOTAL526 132 €198 549 €106 722 €327 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 449 €-6 420 €+9 869 €
2+3 449 €+1 118 €+2 331 €
3+3 449 €+2 313 €+1 136 €
4+3 449 €+2 477 €+972 €
5+3 449 €+2 646 €+803 €
6+3 449 €+2 820 €+629 €
7+3 449 €+2 998 €+451 €
8+3 449 €+3 180 €+269 €
9+3 449 €+3 367 €+82 €
10+3 449 €+3 559 €-110 €
11+3 449 €+3 756 €-307 €
12+3 449 €+3 959 €-510 €
13+3 449 €+4 166 €-717 €
14+3 449 €+4 379 €-930 €
15+3 449 €+4 598 €-1 149 €
16+3 449 €+4 822 €-1 373 €
17+3 449 €+5 053 €-1 604 €
18+3 449 €+5 289 €-1 840 €
19+3 449 €+5 532 €-2 083 €
20+3 449 €+5 781 €-2 332 €
21+3 449 €+6 037 €-2 588 €
22+3 449 €+6 299 €-2 850 €
23+3 449 €+6 569 €-3 120 €
24+3 449 €+6 846 €-3 397 €
25+3 449 €+7 131 €-3 682 €
Total+86 225 €+98 275 €+-12 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →