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Maison 3 pièces 65 m²

VilleNérondes (18)
Surface65m²
Coût Total72 480€
Loyer Annuel4 882€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 584,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 65 m²

Petit bijoux à terminer de rénover. Elle vous offre une entrée sur cuisine, wc, salle d'eau à rénover, salle à manger, une chambre. A l'étage par l'extérieur, une entrée, grenier et une grande chambre. Atelier garage, Puits et terrain clos

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/02/2025

Consommation énergie primaire : 349 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 209.3 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nérondes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 46.999134, 2.819274
Total : 72 480€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 31 440€
Valeur du bien : 69 440€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 407€/mois
Loyer annuel estimé : 4882€/an
Fourchette totale : 315€ - 526€/mois
Fourchette annuelle : 3777€ - 6309€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :629,41 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 912 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :-2 912€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-31 568€ (-77.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 375,59€
Coût de l'assurance :6 342,00€
Taxe foncière : 488,17€/an
Soit par mois : 40,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 406,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 440 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérondes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 882 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 687 €
Revenus locatifs : +4 882 €
Charges déductibles : -34 687 €
Résultat foncier Année 1 : -29 805 €(Déficit de 29 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 247 €/an
Revenus locatifs : +4 882 €
Charges déductibles : -3 247 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8405.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 882 €34 689 €2 507 €-29 807 €21 400 €8 407 €8 407 €
24 979 €3 184 €2 442 €1 796 €--6 612 €
35 079 €3 116 €2 374 €1 963 €--4 648 €
45 181 €3 045 €2 303 €2 135 €--2 513 €
55 284 €2 972 €2 230 €2 312 €--201 €
65 390 €2 897 €2 155 €2 493 €---
75 498 €2 818 €2 076 €2 679 €---
85 608 €2 737 €1 995 €2 870 €---
95 720 €2 653 €1 912 €3 066 €---
105 834 €2 567 €1 825 €3 268 €---
115 951 €2 477 €1 735 €3 474 €---
126 070 €2 383 €1 642 €3 686 €---
136 191 €2 287 €1 545 €3 904 €---
146 315 €2 187 €1 445 €4 128 €---
156 441 €2 084 €1 342 €4 358 €---
166 570 €1 976 €1 235 €4 594 €---
176 702 €1 865 €1 124 €4 836 €---
186 836 €1 751 €1 009 €5 085 €---
196 972 €1 632 €890 €5 341 €---
207 112 €1 508 €766 €5 603 €---
217 254 €1 381 €639 €5 873 €---
227 399 €1 249 €507 €6 150 €---
237 547 €1 112 €370 €6 435 €---
247 698 €970 €228 €6 728 €---
257 852 €823 €81 €7 029 €---
TOTAL156 363 €86 362 €36 376 €70 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 025 €-6 420 €+7 445 €
2+1 025 €0 €+1 025 €
3+1 025 €0 €+1 025 €
4+1 025 €0 €+1 025 €
5+1 025 €0 €+1 025 €
6+1 025 €+688 €+337 €
7+1 025 €+804 €+221 €
8+1 025 €+861 €+164 €
9+1 025 €+920 €+105 €
10+1 025 €+980 €+45 €
11+1 025 €+1 042 €-17 €
12+1 025 €+1 106 €-81 €
13+1 025 €+1 171 €-146 €
14+1 025 €+1 238 €-213 €
15+1 025 €+1 307 €-282 €
16+1 025 €+1 378 €-353 €
17+1 025 €+1 451 €-426 €
18+1 025 €+1 526 €-501 €
19+1 025 €+1 602 €-577 €
20+1 025 €+1 681 €-656 €
21+1 025 €+1 762 €-737 €
22+1 025 €+1 845 €-820 €
23+1 025 €+1 931 €-906 €
24+1 025 €+2 018 €-993 €
25+1 025 €+2 109 €-1 084 €
Total+25 625 €+21 000 €+4 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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