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Achat ferme

Bien expiré
VillePraz-sur-Arly (74)
Surface600m²
Coût Total979 500€
Loyer Annuel105 608€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+2 792€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 700 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 600 m², 1 Chambre, Calme

Coup de coeur pour ce corps de ferme situé au coeur de l'espace Diamant à La limite de Praz sur Arly et Flumet à quelques minutes de Megève. Vendu avec permis de construire purgé de tous recours Entourés de vastes terres agricoles, vous apprécierez le calme du secteur et les vues dominantes. Dossier sur demande.

Ville : Praz-sur-Arly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74120
Coordonnées : 45.826430, 6.556380
Total : 979 500€
Prix d'acquisition : 700 000€
Travaux : 223 500€
Valeur du bien : 923 500€
Frais de notaire : 56 000€
Coût estimé : 56 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 14.67€/m²/mois
Fourchette : 9.95€ - 21.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 8801€/mois
Loyer annuel estimé : 105608€/an
Fourchette totale : 5969€ - 12976€/mois
Fourchette annuelle : 71625€ - 155713€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 15.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :979 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 851,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :277,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 128,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :475 869,92€
Coût de l'assurance :83 257,50€
Taxe foncière : 10 560,78€/an
Soit par mois : 880,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 800,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 008,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 791,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 75 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :223 500 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:42 000€
    Isolation toiture/combles: 600 m² × 70€/m² = 42000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:90 000€
    Fenêtres double vitrage: 75 fenêtres × 1200€/fenêtre = 90000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:40 000€
    Rénovation salon: 50 m² × 800€/m² = 40000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Praz-sur-Arly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 105 608 €/an
Calcul : 8 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 979 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 330 €/an
Calcul : 278 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 223 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 270 271 €
Revenus locatifs : +105 608 €
Charges déductibles : -270 271 €
Résultat foncier Année 1 : -164 663 €(Déficit de 164 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 143 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 46 771 €/an
Revenus locatifs : +105 608 €
Charges déductibles : -46 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 58 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 143262.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 700 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 455 000 €(65% de 700 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 545 €/an
Calcul : 455 000 € × 3,636% = 16 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1105 608 €270 302 €32 911 €-164 694 €21 400 €143 294 €143 294 €
2107 720 €45 928 €32 037 €61 792 €--81 503 €
3109 874 €45 024 €31 133 €64 850 €--16 653 €
4112 072 €44 089 €30 198 €67 983 €---
5114 313 €43 121 €29 230 €71 192 €---
6116 600 €42 120 €28 229 €74 479 €---
7118 932 €41 085 €27 194 €77 847 €---
8121 310 €40 014 €26 123 €81 297 €---
9123 736 €38 905 €25 014 €84 831 €---
10126 211 €37 759 €23 868 €88 452 €---
11128 735 €36 573 €22 682 €92 163 €---
12131 310 €35 345 €21 454 €95 965 €---
13133 936 €34 076 €20 185 €99 860 €---
14136 615 €32 763 €18 872 €103 852 €---
15139 347 €31 404 €17 513 €107 943 €---
16142 134 €29 998 €16 107 €112 136 €---
17144 977 €28 544 €14 653 €116 433 €---
18147 876 €27 040 €13 149 €120 837 €---
19150 834 €25 483 €11 592 €125 351 €---
20153 851 €23 873 €9 982 €129 977 €---
21156 928 €22 207 €8 316 €134 720 €---
22160 066 €20 484 €6 593 €139 582 €---
23163 268 €18 701 €4 810 €144 566 €---
24166 533 €16 857 €2 966 €149 676 €---
25169 864 €14 949 €1 058 €154 914 €---
TOTAL3 382 651 €1 046 647 €475 870 €2 336 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 336 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 105 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +22 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+22 178 €-6 420 €+28 598 €
2+22 178 €0 €+22 178 €
3+22 178 €0 €+22 178 €
4+22 178 €+15 399 €+6 779 €
5+22 178 €+21 358 €+820 €
6+22 178 €+22 344 €-166 €
7+22 178 €+23 354 €-1 176 €
8+22 178 €+24 389 €-2 211 €
9+22 178 €+25 449 €-3 271 €
10+22 178 €+26 536 €-4 358 €
11+22 178 €+27 649 €-5 471 €
12+22 178 €+28 789 €-6 611 €
13+22 178 €+29 958 €-7 780 €
14+22 178 €+31 156 €-8 978 €
15+22 178 €+32 383 €-10 205 €
16+22 178 €+33 641 €-11 463 €
17+22 178 €+34 930 €-12 752 €
18+22 178 €+36 251 €-14 073 €
19+22 178 €+37 605 €-15 427 €
20+22 178 €+38 993 €-16 815 €
21+22 178 €+40 416 €-18 238 €
22+22 178 €+41 875 €-19 697 €
23+22 178 €+43 370 €-21 192 €
24+22 178 €+44 903 €-22 725 €
25+22 178 €+46 474 €-24 296 €
Total+554 450 €+700 801 €+-146 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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