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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleWittenheim (68)
Surface74m²
Coût Total100 000€
Loyer Annuel9 336€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 878,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4P de 74 m² à WITTENHEIM

A proximité du pôle 430, des commerces et des axes routiers, nous vous proposons cet appartement de 4 pièces d'une surface habitable de 74 m² situé au rez-de-chaussée d'une copropriété bien entretenue.

Il se compose d'une entrée desservant un lumineux séjour, deux chambres, une cuisine indépendante donnant accès à une loggia, un cellier, une salle d'eau ainsi qu'un WC.

Une cave et un garage complètent ce bien.

Chauffage collectif gaz.

Le détail du montant des charges individuelles à titre indicatif est disponible auprès de votre agence. Référence annonce : 4634-BI37397 Date de réalisation du diagnostic : 27/08/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 145 Charges prévisionnelles annuelles : 1262 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 405 € et 1 901 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Wittenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68270
Coordonnées : 47.809660, 7.341085
Total : 100 000€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 29 800€
Valeur du bien : 94 800€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9336€/an
Fourchette totale : 636€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7633€ - 11420€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :40,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 546,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 962,72€
Coût de l'assurance :12 000,00€
Taxe foncière : 933,62€/an
Soit par mois : 77,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,17€/mois
Soit par an : 1 262,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 729,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 800 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant dans 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation du salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wittenheim (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 336 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 000 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 262 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 041 €
Revenus locatifs : +9 336 €
Charges déductibles : -36 041 €
Résultat foncier Année 1 : -26 705 €(Déficit de 26 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 241 €/an
Revenus locatifs : +9 336 €
Charges déductibles : -6 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5304.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 336 €36 044 €3 569 €-26 708 €21 400 €5 308 €5 308 €
29 523 €6 152 €3 477 €3 371 €--1 938 €
39 713 €6 057 €3 381 €3 657 €---
49 908 €5 958 €3 282 €3 950 €---
510 106 €5 855 €3 179 €4 251 €---
610 308 €5 749 €3 073 €4 559 €---
710 514 €5 638 €2 963 €4 876 €---
810 724 €5 524 €2 848 €5 200 €---
910 939 €5 405 €2 730 €5 533 €---
1011 158 €5 283 €2 607 €5 875 €---
1111 381 €5 155 €2 480 €6 226 €---
1211 608 €5 023 €2 347 €6 585 €---
1311 841 €4 886 €2 211 €6 954 €---
1412 077 €4 744 €2 069 €7 333 €---
1512 319 €4 597 €1 921 €7 722 €---
1612 565 €4 444 €1 769 €8 121 €---
1712 817 €4 286 €1 611 €8 530 €---
1813 073 €4 122 €1 447 €8 951 €---
1913 334 €3 952 €1 277 €9 382 €---
2013 601 €3 776 €1 100 €9 825 €---
2113 873 €3 593 €918 €10 280 €---
2214 151 €3 404 €728 €10 747 €---
2314 434 €3 207 €532 €11 226 €---
2414 722 €3 004 €328 €11 718 €---
2515 017 €2 793 €117 €12 224 €---
TOTAL299 041 €148 653 €51 963 €150 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961 €-6 420 €+8 381 €
2+1 961 €0 €+1 961 €
3+1 961 €+516 €+1 445 €
4+1 961 €+1 185 €+776 €
5+1 961 €+1 275 €+686 €
6+1 961 €+1 368 €+593 €
7+1 961 €+1 463 €+498 €
8+1 961 €+1 560 €+401 €
9+1 961 €+1 660 €+301 €
10+1 961 €+1 763 €+198 €
11+1 961 €+1 868 €+93 €
12+1 961 €+1 976 €-15 €
13+1 961 €+2 086 €-125 €
14+1 961 €+2 200 €-239 €
15+1 961 €+2 317 €-356 €
16+1 961 €+2 436 €-475 €
17+1 961 €+2 559 €-598 €
18+1 961 €+2 685 €-724 €
19+1 961 €+2 815 €-854 €
20+1 961 €+2 948 €-987 €
21+1 961 €+3 084 €-1 123 €
22+1 961 €+3 224 €-1 263 €
23+1 961 €+3 368 €-1 407 €
24+1 961 €+3 515 €-1 554 €
25+1 961 €+3 667 €-1 706 €
Total+49 025 €+45 116 €+3 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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