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Appartement à vendre

VilleHourtin (33)
Surface73m²
Coût Total131 120€
Loyer Annuel9 378€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 219,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/09/2026, 3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Non meublé

Appartement type T3 idéal premier achat ou investissement locatif. Situé au 3ième étage, cet appartement lumineux offre un agencement fonctionnel, à deux pas des commerces et des écoles.. Une entrée distribue une cuisine aménagée, un cellier et un séjour/ salon. Espace nuit : 2 chambres, une salle de bains, wc. Garage fermé en sus pour stationner votre véhicule ou optimiser le rangement. Référence agence : 8864

Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Coordonnées : 45.183107, -1.063824
Total : 131 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 124 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 782€/mois
Loyer annuel estimé : 9378€/an
Fourchette totale : 610€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7319€ - 12018€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 620,14 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 270 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-29 270€ (-24.7%)
Marge achat-revente :-12 850€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :49,17€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 699,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 911,72€
Coût de l'assurance :14 751,00€
Taxe foncière : 937,84€/an
Soit par mois : 78,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 781,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€, Main d'œuvre: 750€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 378 €/an
Calcul : 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 120 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 938 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 942 €
Revenus locatifs : +9 378 €
Charges déductibles : -40 942 €
Résultat foncier Année 1 : -31 564 €(Déficit de 31 564 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 164 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 942 €/an
Revenus locatifs : +9 378 €
Charges déductibles : -5 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10163.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 378 €40 947 €4 419 €-31 568 €21 400 €10 168 €10 168 €
29 566 €5 829 €4 301 €3 737 €--6 432 €
39 757 €5 708 €4 180 €4 049 €--2 382 €
49 952 €5 583 €4 055 €4 370 €---
510 151 €5 453 €3 925 €4 698 €---
610 354 €5 319 €3 791 €5 036 €---
710 562 €5 180 €3 652 €5 382 €---
810 773 €5 036 €3 508 €5 737 €---
910 988 €4 887 €3 359 €6 101 €---
1011 208 €4 733 €3 206 €6 475 €---
1111 432 €4 574 €3 046 €6 858 €---
1211 661 €4 410 €2 882 €7 251 €---
1311 894 €4 239 €2 711 €7 655 €---
1412 132 €4 063 €2 535 €8 069 €---
1512 375 €3 880 €2 353 €8 494 €---
1612 622 €3 692 €2 164 €8 930 €---
1712 874 €3 496 €1 969 €9 378 €---
1813 132 €3 294 €1 767 €9 838 €---
1913 395 €3 085 €1 558 €10 309 €---
2013 662 €2 869 €1 341 €10 793 €---
2113 936 €2 645 €1 117 €11 290 €---
2214 214 €2 414 €886 €11 801 €---
2314 499 €2 174 €646 €12 324 €---
2414 789 €1 926 €399 €12 862 €---
2515 085 €1 670 €142 €13 414 €---
TOTAL300 392 €137 109 €63 912 €163 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 969 €-6 420 €+8 389 €
2+1 969 €0 €+1 969 €
3+1 969 €0 €+1 969 €
4+1 969 €+596 €+1 373 €
5+1 969 €+1 410 €+559 €
6+1 969 €+1 511 €+458 €
7+1 969 €+1 615 €+354 €
8+1 969 €+1 721 €+248 €
9+1 969 €+1 830 €+139 €
10+1 969 €+1 942 €+27 €
11+1 969 €+2 057 €-88 €
12+1 969 €+2 175 €-206 €
13+1 969 €+2 296 €-327 €
14+1 969 €+2 421 €-452 €
15+1 969 €+2 548 €-579 €
16+1 969 €+2 679 €-710 €
17+1 969 €+2 813 €-844 €
18+1 969 €+2 951 €-982 €
19+1 969 €+3 093 €-1 124 €
20+1 969 €+3 238 €-1 269 €
21+1 969 €+3 387 €-1 418 €
22+1 969 €+3 540 €-1 571 €
23+1 969 €+3 697 €-1 728 €
24+1 969 €+3 859 €-1 890 €
25+1 969 €+4 024 €-2 055 €
Total+49 225 €+48 985 €+240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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