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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface88.63
Coût Total65 140
Loyer Annuel8 247
Rentabilité12.66%
Cashflow/mois+275
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 88.63 m²
Prix au m² : 626,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 18, Nombre de WC : 1

Dans le cœur de Montluçon, à deux pas de tous les commerces, cet appartement de 4 pièces au 2ème étage vous offre un cadre de vie idéal. Avec une surface habitable de 89 m², il comprend une cuisine aménagée, un grand séjour, deux chambres, une salle d'eau et des rangements. Vous apprécierez également la présence d'un balcon pour profiter de l'air frais et de la vue. L'immeuble, en bon état, est équipé d'un ascenseur pour un accès facile. Le DPE de ce bien est classé C. La situation de cet appartement est particulièrement avantageuse, avec de nombreux transports en commun à proximité, dont des arrêts de bus juste à côté et à quelques minutes à pied. Les familles apprécieront la proximité d'établissements d'enseignement, tels que des écoles élémentaires et maternelles, à quelques minutes à pied. Le quartier est également animé avec plusieurs restaurants et cafés à proximité, ainsi que des supermarchés et un centre commercial à quelques minutes de marche. Vous bénéficierez ainsi d'un environnement vivant et pratique, idéal pour ceux qui cherchent un lieu de vie central et bien desservi, tout en ayant la possibilité de profiter de la tranquillité de l'appartement. - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.346419, 2.597488
Total : 65 140
Prix d'acquisition : 55 500
Travaux : 5 200
Valeur du bien : 60 700
Frais de notaire : 4 440
Coût estimé : 4 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.63
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8247€/an
Fourchette totale : 539€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6473€ - 10508€/an
Rentabilité brute :12.66%
Fourchette de rentabilité :9.94% - 16.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :325,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :19,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 344,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 377,72
Coût de l'assurance :5 699,75
Taxe foncière : 824,75€/an
Soit par mois : 68,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 687,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :274,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 200(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Pose parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 247 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 140 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 228 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 485
Revenus locatifs : +8 247
Charges déductibles : -8 485
Résultat foncier Année 1 : -237(Déficit de 237 €)
Imputable sur revenu global : 237
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 285 €/an
Revenus locatifs : +8 247
Charges déductibles : -3 285
Résultat foncier Années 2+ : 4 963 €/an
Prix d'achat du bien : 55 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 2478 4872 234-239239 €--
28 4123 2282 1755 184---
38 5813 1672 1145 414---
48 7523 1042 0515 648---
58 9273 0391 9865 888---
69 1062 9711 9196 134---
79 2882 9021 8496 386---
89 4742 8291 7776 645---
99 6632 7541 7026 909---
109 8562 6771 6247 180---
1110 0542 5971 5447 457---
1210 2552 5131 4617 741---
1310 4602 4271 3758 032---
1410 6692 3381 2868 331---
1510 8822 2461 1938 636---
1611 1002 1511 0988 949---
1711 3222 0529999 270---
1811 5481 9508979 599---
1911 7791 8447919 936---
2012 0151 73468110 281---
2112 2551 62156810 635---
2212 5001 50345010 997---
2312 7501 38132911 369---
2413 0051 25520311 750---
2513 2661 1257212 140---
TOTAL264 16963 89632 378200 273239Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 72
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 273
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 732-72+1 804
2+1 732+1 555+177
3+1 732+1 624+108
4+1 732+1 694+38
5+1 732+1 767-35
6+1 732+1 840-108
7+1 732+1 916-184
8+1 732+1 993-261
9+1 732+2 073-341
10+1 732+2 154-422
11+1 732+2 237-505
12+1 732+2 322-590
13+1 732+2 410-678
14+1 732+2 499-767
15+1 732+2 591-859
16+1 732+2 685-953
17+1 732+2 781-1 049
18+1 732+2 880-1 148
19+1 732+2 981-1 249
20+1 732+3 084-1 352
21+1 732+3 190-1 458
22+1 732+3 299-1 567
23+1 732+3 411-1 679
24+1 732+3 525-1 793
25+1 732+3 642-1 910
Total+43 300+60 082+-16 782
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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