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Détails du bien

VilleBelley (01)
Surface120
Coût Total204 600
Loyer Annuel15 180
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé en plein cœur de Belley, au 2 étage d'un immeuble sans ascenseur, cet appartement se distingue par sa belle superficie totale de 121 m², répartie en deux lots. Il se compose de 6 pièces principales, d'une cuisine, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. L'ensemble offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer un espace de vie à votre image. Vous apprécierez également un balcon exposé Est, idéal pour profiter de la lumière matinale, ainsi qu'une cave en sous-sol, apportant un espace de stockage supplémentaire. Travaux à prévoir : une rénovation complète est nécessaire, laissant libre cours à votre imagination pour repenser entièrement les volumes et le style selon vos envies. Un bien rare pour les amateurs de projets, investisseurs ou particuliers souhaitant concevoir un logement sur mesure. Pour plus de renseignements contactez votre Conseiller CENTURY 21 Le Colombier au 0482849889 ou bien rendez-vous sur www.century21-le-colombier-belley.com Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4360.0 € et 5950.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-le-colombier-belley.com/mentions_legales/

Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Coordonnées : 45.760758, 5.686147
Total : 204 600
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 53 400
Valeur du bien : 193 400
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15180€/an
Fourchette totale : 956€ - 1673€/mois
Fourchette annuelle : 11476€ - 20079€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 333
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-93 333 (-40.0%)
Marge achat-revente :28 733€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 057,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 163,59
Coût de l'assurance :17 391,00
Taxe foncière : 1 517,97€/an
Soit par mois : 126,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 264,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 400(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 100
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 400
    Remplacement revêtement sol: 14 m² × 100€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belley (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 180 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 600 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 217
Revenus locatifs : +15 180
Charges déductibles : -62 217
Résultat foncier Année 1 : -47 038(Déficit de 47 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 638
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 817 €/an
Revenus locatifs : +15 180
Charges déductibles : -8 817
Résultat foncier Années 2+ : 6 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25637.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 18062 2246 610-47 04421 400 €25 644 €25 644 €
215 4838 6456 4326 838--18 806 €
315 7938 4616 2477 332--11 474 €
416 1098 2706 0567 839--3 635 €
516 4318 0735 8608 358---
616 7607 8705 6568 890---
717 0957 6595 4469 435---
817 4377 4425 2289 995---
917 7857 2185 00410 568---
1018 1416 9864 77211 155---
1118 5046 7464 53211 758---
1218 8746 4994 28512 375---
1319 2516 2434 02913 009---
1419 6375 9783 76513 658---
1520 0295 7053 49214 324---
1620 4305 4233 21015 007---
1720 8385 1322 91815 707---
1821 2554 8312 61716 425---
1921 6804 5202 30617 161---
2022 1144 1981 98417 916---
2122 5563 8661 65218 690---
2223 0073 5231 30919 485---
2323 4673 16895520 299---
2423 9372 80258821 135---
2524 4162 42321021 992---
TOTAL486 209203 90495 164282 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 188-6 420+9 608
2+3 1880+3 188
3+3 1880+3 188
4+3 1880+3 188
5+3 188+1 417+1 771
6+3 188+2 667+521
7+3 188+2 831+357
8+3 188+2 998+190
9+3 188+3 170+18
10+3 188+3 347-159
11+3 188+3 527-339
12+3 188+3 713-525
13+3 188+3 903-715
14+3 188+4 097-909
15+3 188+4 297-1 109
16+3 188+4 502-1 314
17+3 188+4 712-1 524
18+3 188+4 927-1 739
19+3 188+5 148-1 960
20+3 188+5 375-2 187
21+3 188+5 607-2 419
22+3 188+5 845-2 657
23+3 188+6 090-2 902
24+3 188+6 340-3 152
25+3 188+6 598-3 410
Total+79 700+84 692+-4 992
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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