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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSeigy (41)
Surface90m²
Coût Total115 720€
Loyer Annuel7 680€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 611,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Proche centre SAINT AIGNAN/CHER, maison de ville à restaurer comprenant en rez de chaussée : entrée, cuisine, séjour, salon, WC. Etage : palier, 2 chambres, salle d'eau. Cave. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 6344

Ville : Seigy
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41110
Coordonnées : 47.254823, 1.376589
Total : 115 720€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 56 320€
Valeur du bien : 111 320€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7680€/an
Fourchette totale : 535€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 6424€ - 9181€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 076,82 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 914 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-41 914€ (-43.2%)
Marge achat-revente :-18 806€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 220,18€
Coût de l'assurance :10 125,50€
Taxe foncière : 767,96€/an
Soit par mois : 64,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 435 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 320 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs/plafonds: 28 m² × 30€/m² = 840€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 680€
    Rénovation complète salon: 14 m² × 120€/m² = 1680€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Rafraîchissement:420€
    Peinture salle à manger: 14 m² × 30€/m² = 420€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seigy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 680 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 768 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 377 €
Revenus locatifs : +7 680 €
Charges déductibles : -61 377 €
Résultat foncier Année 1 : -53 698 €(Déficit de 53 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 057 €/an
Revenus locatifs : +7 680 €
Charges déductibles : -5 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32297.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 680 €61 381 €3 888 €-53 702 €21 400 €32 302 €32 302 €
27 833 €4 958 €3 785 €2 875 €--29 426 €
37 990 €4 851 €3 678 €3 139 €--26 288 €
48 150 €4 741 €3 568 €3 409 €--22 879 €
58 313 €4 626 €3 453 €3 686 €--19 192 €
68 479 €4 508 €3 335 €3 971 €--15 222 €
78 648 €4 386 €3 213 €4 263 €--10 959 €
88 821 €4 259 €3 086 €4 562 €--6 397 €
98 998 €4 128 €2 955 €4 870 €--1 527 €
109 178 €3 993 €2 820 €5 185 €---
119 361 €3 853 €2 680 €5 509 €---
129 549 €3 708 €2 535 €5 841 €---
139 740 €3 558 €2 385 €6 182 €---
149 934 €3 402 €2 230 €6 532 €---
1510 133 €3 242 €2 069 €6 891 €---
1610 336 €3 076 €1 903 €7 260 €---
1710 542 €2 904 €1 731 €7 638 €---
1810 753 €2 726 €1 553 €8 027 €---
1910 968 €2 543 €1 370 €8 426 €---
2011 188 €2 352 €1 179 €8 835 €---
2111 411 €2 155 €983 €9 256 €---
2211 640 €1 952 €779 €9 688 €---
2311 872 €1 741 €568 €10 131 €---
2412 110 €1 523 €350 €10 586 €---
2512 352 €1 298 €125 €11 054 €---
TOTAL245 978 €141 865 €56 220 €104 114 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 613 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 613 €-6 420 €+8 033 €
2+1 613 €0 €+1 613 €
3+1 613 €0 €+1 613 €
4+1 613 €0 €+1 613 €
5+1 613 €0 €+1 613 €
6+1 613 €0 €+1 613 €
7+1 613 €0 €+1 613 €
8+1 613 €0 €+1 613 €
9+1 613 €0 €+1 613 €
10+1 613 €+1 097 €+516 €
11+1 613 €+1 653 €-40 €
12+1 613 €+1 752 €-139 €
13+1 613 €+1 855 €-242 €
14+1 613 €+1 960 €-347 €
15+1 613 €+2 067 €-454 €
16+1 613 €+2 178 €-565 €
17+1 613 €+2 291 €-678 €
18+1 613 €+2 408 €-795 €
19+1 613 €+2 528 €-915 €
20+1 613 €+2 651 €-1 038 €
21+1 613 €+2 777 €-1 164 €
22+1 613 €+2 906 €-1 293 €
23+1 613 €+3 039 €-1 426 €
24+1 613 €+3 176 €-1 563 €
25+1 613 €+3 316 €-1 703 €
Total+40 325 €+31 234 €+9 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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