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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleAurillac (15)
Surface46m²
Coût Total77 440€
Loyer Annuel5 965€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 58 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 260,87 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 46 m²

Venez découvrir cet appartement T2 lumineux, idéalement positionné à quelques pas du square, offrant un cadre de vie agréable et verdoyant. Situé au 2ème étage d'un immeuble avec ascenseur, il vous garantit un accès facile et pratique au quotidien. Côté stationnement : la rue est accessible en tarif résident, vous permettant de vous garer directement devant l'immeuble. Idéal en résidence principale pour profiter d'un cadre calme et verdoyant, ou en investissement locatif pour un bien attractif et bien situé. Un bien rare alliant confort, praticité et potentiel. À visiter sans tarder !

Surface : 46 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 42 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/04/2026

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 102 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 € et 1 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.925150, 2.472941
Total : 77 440€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 14 800€
Valeur du bien : 72 800€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5965€/an
Fourchette totale : 386€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4635€ - 7676€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361,31 €/m²
Basé sur :536 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 620 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-4 620€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-14 820€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 238,99€
Coût de l'assurance :6 776,00€
Taxe foncière : 596,49€/an
Soit par mois : 49,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état général.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 800 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 965 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 271 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 367 €
Revenus locatifs : +5 965 €
Charges déductibles : -18 367 €
Résultat foncier Année 1 : -12 402 €(Déficit de 12 402 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 567 €/an
Revenus locatifs : +5 965 €
Charges déductibles : -3 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1702.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 965 €18 370 €2 702 €-12 405 €10 700 €1 705 €1 705 €
26 084 €3 499 €2 632 €2 585 €---
36 206 €3 426 €2 559 €2 780 €---
46 330 €3 350 €2 483 €2 980 €---
56 457 €3 272 €2 404 €3 185 €---
66 586 €3 191 €2 323 €3 395 €---
76 717 €3 107 €2 239 €3 611 €---
86 852 €3 020 €2 152 €3 832 €---
96 989 €2 929 €2 062 €4 059 €---
107 129 €2 836 €1 968 €4 293 €---
117 271 €2 739 €1 872 €4 532 €---
127 417 €2 639 €1 771 €4 778 €---
137 565 €2 535 €1 667 €5 030 €---
147 716 €2 427 €1 560 €5 289 €---
157 871 €2 316 €1 448 €5 555 €---
168 028 €2 200 €1 333 €5 828 €---
178 189 €2 081 €1 213 €6 108 €---
188 352 €1 957 €1 089 €6 396 €---
198 519 €1 828 €961 €6 691 €---
208 690 €1 695 €828 €6 994 €---
218 864 €1 558 €690 €7 306 €---
229 041 €1 415 €548 €7 626 €---
239 222 €1 267 €400 €7 954 €---
249 406 €1 114 €247 €8 292 €---
259 594 €956 €88 €8 639 €---
TOTAL191 058 €75 727 €39 239 €115 331 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 253 €-3 210 €+4 463 €
2+1 253 €+264 €+989 €
3+1 253 €+834 €+419 €
4+1 253 €+894 €+359 €
5+1 253 €+955 €+298 €
6+1 253 €+1 018 €+235 €
7+1 253 €+1 083 €+170 €
8+1 253 €+1 150 €+103 €
9+1 253 €+1 218 €+35 €
10+1 253 €+1 288 €-35 €
11+1 253 €+1 360 €-107 €
12+1 253 €+1 433 €-180 €
13+1 253 €+1 509 €-256 €
14+1 253 €+1 587 €-334 €
15+1 253 €+1 666 €-413 €
16+1 253 €+1 748 €-495 €
17+1 253 €+1 832 €-579 €
18+1 253 €+1 919 €-666 €
19+1 253 €+2 007 €-754 €
20+1 253 €+2 098 €-845 €
21+1 253 €+2 192 €-939 €
22+1 253 €+2 288 €-1 035 €
23+1 253 €+2 386 €-1 133 €
24+1 253 €+2 488 €-1 235 €
25+1 253 €+2 592 €-1 339 €
Total+31 325 €+34 599 €+-3 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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