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Maison 4 pièces 100 m²

VilleVernoux-en-Gâtine (79)
Surface100
Coût Total106 142
Loyer Annuel7 669
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 499 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m² - 🏡 Maison de caractère à rénover – Vernoux-en-Gâtine

Vous recherchez un bien avec du cachet et un beau potentiel ? Cette maison ancienne d'environ 100,54 m² habitables n'attend plus que vous pour retrouver une seconde vie ✨

📍 Située sur la commune de Vernoux-en-Gâtine, à proximité immédiate des commerces et des écoles.

🌳 Parcelle de terrain d'environ 580 m².

Elle comprend : ➡️ Au rez-de-chaussée : Une cuisine Un espace de vie Une salle d'eau Un WC ➡️ À l'étage : 3 chambres Une salle d'eau avec WC

➡️ Les + : ✅ Combles aménageables ✅ Poutres apparentes ✅ Murs en pierre ✅ Jardin extérieur ✅ Tout-à-l'égout ✅ Fort potentiel après rénovation

💡 Idéal pour : Premier achat Investissement locatif Résidence secondaire Projet de rénovation avec charme de l'ancien

Une belle opportunité pour créer un bien à votre image 🛠️

📞 Florian Millon – BSK Immobilier 📱 [Coordonnées masquées] 📧 [Coordonnées masquées]

🤝 APPORT D'AFFAIRES : 10 % de mes honoraires reversés pour toute mise en relation aboutissant à une vente (immobilier uniquement).

Cette annonce référence 334718 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FLORIAN MILLON (EI) immatriculé au RSAC de NIORT (79000) sous le numéro 89396118500020.

Prix du bien : 49 900,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 334718 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Vernoux-en-Gâtine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79240
Coordonnées : 46.635212, -0.516045
Total : 106 142
Prix d'acquisition : 49 900
Travaux : 52 250
Valeur du bien : 102 150
Frais de notaire : 3 992
Coût estimé : 3 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.39€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7669€/an
Fourchette totale : 504€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6050€ - 9722€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 037,88 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 788
Prix d'achat :49 900
Décote à l'achat :-53 888 (-51.9%)
Marge achat-revente :-2 354€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 142
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 368,79
Coût de l'assurance :9 287,43
Taxe foncière : 766,95€/an
Soit par mois : 63,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations anciennes, nouveaux placards, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations anciennes et signes d'humidité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible - salon en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 000
    Isolation combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernoux-en-Gâtine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 669 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 142 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 814
Revenus locatifs : +7 669
Charges déductibles : -56 814
Résultat foncier Année 1 : -49 145(Déficit de 49 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 745
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 564 €/an
Revenus locatifs : +7 669
Charges déductibles : -4 564
Résultat foncier Années 2+ : 3 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27744.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66956 8183 429-49 14821 400 €27 748 €27 748 €
27 8234 4753 3373 348--24 400 €
37 9794 3793 2413 600--20 800 €
48 1394 2803 1423 858--16 942 €
58 3024 1783 0404 123--12 818 €
68 4684 0732 9344 395--8 423 €
78 6373 9642 8254 674--3 750 €
88 8103 8512 7124 959---
98 9863 7342 5965 252---
109 1663 6142 4765 552---
119 3493 4902 3515 859---
129 5363 3612 2236 175---
139 7273 2292 0906 498---
149 9213 0921 9536 830---
1510 1202 9501 8117 170---
1610 3222 8041 6657 519---
1710 5292 6521 5147 876---
1810 7392 4961 3588 243---
1910 9542 3351 1968 619---
2011 1732 1681 0299 005---
2111 3961 9968579 401---
2211 6241 8186799 807---
2311 8571 63449510 223---
2412 0941 44430510 650---
2512 3361 24710911 089---
TOTAL245 656130 08049 369115 57621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611-6 420+8 031
2+1 6110+1 611
3+1 6110+1 611
4+1 6110+1 611
5+1 6110+1 611
6+1 6110+1 611
7+1 6110+1 611
8+1 611+363+1 248
9+1 611+1 575+36
10+1 611+1 665-54
11+1 611+1 758-147
12+1 611+1 852-241
13+1 611+1 949-338
14+1 611+2 049-438
15+1 611+2 151-540
16+1 611+2 256-645
17+1 611+2 363-752
18+1 611+2 473-862
19+1 611+2 586-975
20+1 611+2 702-1 091
21+1 611+2 820-1 209
22+1 611+2 942-1 331
23+1 611+3 067-1 456
24+1 611+3 195-1 584
25+1 611+3 327-1 716
Total+40 275+34 673+5 602
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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