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Maison 3 pièces 85 m²

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface85
Coût Total147 864
Loyer Annuel8 558
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 800 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 127,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m² - Maison 3 pièces 85 m²

Située à Villeneuve-sur-Lot, à seulement quelques minutes du centre-ville et de toutes les commodités, cette charmante maison mitoyenne de plain-pied offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Elle se compose d'un salon lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. À l'extérieur, vous profiterez d'un beau jardin clos d'environ 400 m². Nichée dans un environnement calme tout en restant proche des commerces, des écoles et des services, cette maison constitue une belle opportunité, aussi bien pour un premier achat que pour un investissement. Une visite s'impose !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 95 800 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sanae EL BOUTROUKI, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Agen sous le numéro 989983028

Surface : 85 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.406826, 0.726082
Total : 147 864
Prix d'acquisition : 95 800
Travaux : 44 400
Valeur du bien : 140 200
Frais de notaire : 7 664
Coût estimé : 7 664
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8558€/an
Fourchette totale : 557€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6682€ - 10961€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 500
Prix d'achat :95 800
Décote à l'achat :-31 700 (-24.9%)
Marge achat-revente :-20 364€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 864
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 783,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 733,09
Coût de l'assurance :13 307,76
Taxe foncière : 855,85€/an
Soit par mois : 71,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 800
    Isolation des combles: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€/fenêtre = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Peinture salon:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 558 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 864 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 869
Revenus locatifs : +8 558
Charges déductibles : -50 869
Résultat foncier Année 1 : -42 311(Déficit de 42 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 911
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 469 €/an
Revenus locatifs : +8 558
Charges déductibles : -6 469
Résultat foncier Années 2+ : 2 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20910.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 270(65% de 95 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 264 €/an
Calcul : 62 270 € × 3,636% = 2 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 55850 8745 086-42 31521 400 €20 915 €20 915 €
28 7306 3404 9522 389--18 526 €
38 9046 2024 8142 702--15 824 €
49 0826 0594 6713 023--12 800 €
59 2645 9114 5223 353--9 447 €
69 4495 7574 3693 692--5 755 €
79 6385 5984 2104 040--1 715 €
89 8315 4344 0454 397---
910 0285 2633 8754 764---
1010 2285 0873 6995 141---
1110 4334 9043 5165 529---
1210 6414 7153 3275 926---
1310 8544 5193 1316 335---
1411 0714 3162 9286 755---
1511 2934 1072 7187 186---
1611 5193 8892 5017 629---
1711 7493 6642 2768 085---
1811 9843 4312 0438 553---
1912 2243 1901 8029 033---
2012 4682 9401 5529 528---
2112 7172 6821 29410 036---
2212 9722 4141 02610 558---
2313 2312 13774911 094---
2413 4961 85046211 646---
2513 7661 55316512 213---
TOTAL274 130152 83773 733121 29321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 293
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797-6 420+8 217
2+1 7970+1 797
3+1 7970+1 797
4+1 7970+1 797
5+1 7970+1 797
6+1 7970+1 797
7+1 7970+1 797
8+1 797+805+992
9+1 797+1 429+368
10+1 797+1 542+255
11+1 797+1 659+138
12+1 797+1 778+19
13+1 797+1 901-104
14+1 797+2 026-229
15+1 797+2 156-359
16+1 797+2 289-492
17+1 797+2 425-628
18+1 797+2 566-769
19+1 797+2 710-913
20+1 797+2 858-1 061
21+1 797+3 011-1 214
22+1 797+3 167-1 370
23+1 797+3 328-1 531
24+1 797+3 494-1 697
25+1 797+3 664-1 867
Total+44 925+36 388+8 537
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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