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Appartement t2

Bien expiré
VilleLavans-lès-Saint-Claude (39)
Surface61m²
Coût Total109 460€
Loyer Annuel7 085€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 180,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 2 pièces

En centre ville, appartement de type 2 dans un immeuble ancien avec vue sur le grand pont et la cathédrale. Idéal pour investissement.

Ville : Lavans-lès-Saint-Claude
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39170
Coordonnées : 46.384380, 5.780980
Total : 109 460€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 12.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7085€/an
Fourchette totale : 442€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 5304€ - 9464€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 031,1 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :62 897 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :+9 103€ (+14.5%)
Marge achat-revente :-46 563€ (-74.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 912,05€
Coût de l'assurance :9 577,75€
Taxe foncière : 708,52€/an
Soit par mois : 59,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavans-lès-Saint-Claude (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 325 €
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -36 325 €
Résultat foncier Année 1 : -29 239 €(Déficit de 29 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 625 €/an
Revenus locatifs : +7 085 €
Charges déductibles : -4 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7839.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 085 €36 328 €3 536 €-29 243 €21 400 €7 843 €7 843 €
27 227 €4 533 €3 441 €2 694 €--5 148 €
37 371 €4 434 €3 342 €2 938 €--2 211 €
47 519 €4 332 €3 240 €3 187 €---
57 669 €4 226 €3 135 €3 443 €---
67 823 €4 118 €3 026 €3 705 €---
77 979 €4 005 €2 913 €3 974 €---
88 139 €3 889 €2 797 €4 250 €---
98 301 €3 769 €2 677 €4 533 €---
108 468 €3 645 €2 553 €4 823 €---
118 637 €3 516 €2 425 €5 120 €---
128 810 €3 384 €2 292 €5 426 €---
138 986 €3 247 €2 156 €5 739 €---
149 166 €3 106 €2 014 €6 060 €---
159 349 €2 960 €1 868 €6 389 €---
169 536 €2 809 €1 717 €6 727 €---
179 727 €2 653 €1 561 €7 074 €---
189 921 €2 492 €1 400 €7 429 €---
1910 119 €2 325 €1 234 €7 794 €---
2010 322 €2 153 €1 062 €8 169 €---
2110 528 €1 976 €884 €8 553 €---
2210 739 €1 792 €700 €8 947 €---
2310 954 €1 602 €511 €9 351 €---
2411 173 €1 406 €315 €9 766 €---
2511 396 €1 204 €112 €10 192 €---
TOTAL226 942 €109 903 €50 912 €117 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 488 €-6 420 €+7 908 €
2+1 488 €0 €+1 488 €
3+1 488 €0 €+1 488 €
4+1 488 €+293 €+1 195 €
5+1 488 €+1 033 €+455 €
6+1 488 €+1 112 €+376 €
7+1 488 €+1 192 €+296 €
8+1 488 €+1 275 €+213 €
9+1 488 €+1 360 €+128 €
10+1 488 €+1 447 €+41 €
11+1 488 €+1 536 €-48 €
12+1 488 €+1 628 €-140 €
13+1 488 €+1 722 €-234 €
14+1 488 €+1 818 €-330 €
15+1 488 €+1 917 €-429 €
16+1 488 €+2 018 €-530 €
17+1 488 €+2 122 €-634 €
18+1 488 €+2 229 €-741 €
19+1 488 €+2 338 €-850 €
20+1 488 €+2 451 €-963 €
21+1 488 €+2 566 €-1 078 €
22+1 488 €+2 684 €-1 196 €
23+1 488 €+2 805 €-1 317 €
24+1 488 €+2 930 €-1 442 €
25+1 488 €+3 058 €-1 570 €
Total+37 200 €+35 112 €+2 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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